房贷松绑刺激中产神经改善性购房需求被释放

　　国庆前夕，“认贷不认房”的房贷新政搅动了前期较为温吞的成都楼市；几天前，成都公积金贷款再出新政，贷款门槛更低、贷款额度更高，再为成都楼市注入一剂强心针。

　　在房贷利率、公积金政策诸多利好因素的组合下，整个第四季度的利好消息不断，也在刺激着购房者敏锐的神经。尤其是有改善性购房需求的中产们，首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求或将陆续释放。新政所释放的购房需求，可能会在2014年底迎来一个显著的爆发。

　　松了又松

　　宽松房贷政策刺激楼市

　　国庆前夕，央行、银监会“松绑”房贷的政策，对低迷已久的楼市起到了立竿见影的效果。在10月的秋季房交会上多家房企的销售就创下了纪录：保利实现销售1083套，总金额达到创纪录的10.3亿；绿地集团国庆7天仅住宅销售金额达7.2亿……

　　本月，成都公积金贷款再出新政，贷款门槛从连续缴存12个月降低为连续缴存6个月，单笔贷款额度从40万提升至50万，贷款结清后二套房贷款按首套房政策执行。

　　在这些政策利好下，成都楼市成交量上扬。今年9月，全市商品房的成交面积和成交金额都出现了明显的回升趋势，其中成交面积环比增长了13.3%，成交金额环比增长了11.8%。房贷新政出炉后的国庆大假“涨势”更为明显，据中原地产的数据统计，国庆期间成交量呈上升态势，且涨幅明显。其中，142个重点在售楼盘国庆期间共计成交3727套，整体环比上涨高达103%。

　　高策新源董事长廖建华表示“政策出台确实对市场产生了实际推动作用，从数据看，国庆期间很多楼盘成交上扬非常明显，一批观望客户也确实进入市场。”西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，“回暖”的主要原因是9月出现了一些政策面的利好，比如限购的放松等，这使挤压的一部分购房群体集中入市，一定程度上促进了成交“回暖”。

　　楼市回暖

　　改善性居住需求被释放

　　“当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是购房者在观望。”交通银行首席经济学家连平表示，过去执行的“认房又认贷”的房贷政策误伤部分改善性住房需求。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，此前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，一些改善性需求被误伤。

　　中国房地产信息集团研究中心认为， “限贷”政策调整后市场活跃度有提升在情理之中。首先，“限贷”松绑，改善性需求尤其是首次改善性需求的首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求开始陆续释放；其次，一些房地产企业因利好政策也开始跟风涨价，“买涨不买跌”的心态，促使一部分观望情绪浓厚的购房者开始“动手”。因此，二次购房房贷松绑后，换房者入市的欲望空前提高。嘉进地产总经理李昕也表示，最后一季度在政策和开发商促销的双重作用下，市场层面来说将会十分利好。

　　“以成都主城区为例，新政对准备换房的人群来说是好消息，那些面积较大的改善性楼盘可能因此受益。”四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东认为，房贷新政对扩大消费会起到一定的刺激作用，对改善性住房的影响最大。

　　市场企稳

　　专家认为成都楼市有回升空间

　　CRIC房地产信息集团研究中心认为，调整“限贷”政策，救市力度远超市场预期，市场活跃度相应有所提升。尤其是针对改善性居住需求的购房者来说，央行新政规定了首付减少和利率优惠的政策使得二套房的改善性需求开始释放。此外，市场层面的一些开发商陆续取消优惠等消息，也促进了购房者下单。

　　市场回暖，成都房价会有怎样的变化呢？

　　据记者了解，成都多家一线房企在年初制定的销售计划，截至目前都基本完成了前三季度的销售业绩。而在接下来的第四季度，不排除有企业因无业绩压力而提价以保证整个公司的利润率。据了解，目前成都中心城区商品房成交均价为9823元/平方米，对此，刘璐表示短期内成都的房价会持续呈现胶着的态势，不会有太大幅度的波动。

　　“房地产市场的爆发不会出现，房价的大起大落也不会出现。”锐理数据品牌营销中心总经理郭洁也认为，下一步成都的房地产市场的主旋律将是“稳增长”，在成交量等方面具有回升的空间，这种回升将持续到明年春节左右。

　　世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，楼市是否出现真正“回暖”还有待观察。但改善性需求被释放是毫无疑问的，在他看来，过去长时间限购限贷的影响下，不少开发商手里都积压了很多库存，现金流出现压力，当下开发商会维持健康的现金流，因此未来一段时间会保持交易量上升，但房价基本持平的“量升价平”态势。