北上广楼市一线见闻：中介为求“流量”改低房东报价，比价格松动更明显的是中介业绩的下滑

　　李明(化名)一大清早便走出了自己的中介门店，一身正装的他扛着一块写满房源信息的小黑板，骑着一辆破旧的电动车来到周边一个小区门口，将小黑板放在电动车前。

　　这名在上海市普陀区从事房产中介多年的经纪人每天都以这样的套路开始工作，只不过，这两天他又多了一项工作——悄悄修改挂牌价。

　　“你看我小黑板上写着的那套41平方米的一房，房东报价125万元，但是我写的是120万元。”李明告诉《第一财经日报》记者，房东报价有点虚高了，很多购房者根本不会考虑，所以他偷偷把价格调低。

　　远在1000多公里外的北京，这样的“暗地促销”策略已经变成现实。赵飞是朝阳区东三环一家大型房地产中介公司的经纪人，他昨天告诉本报记者，店里成交的第二套房子成交价比卖家报价降了几万元，这在去年同一时期是不可能出现的情况。

　　楼市冷暖，中介先知，李明和赵飞的经历折射出的是北上广等一线城市楼市的现状：交易量放缓、价格松动。

　　从三万元到四五千元

　　“主动出击这事，只有两种情况下会出现，要么生意特好，要么生意特差，现在的行情，显然属于后者。”李明对《第一财经日报》记者分析。

　　春节后，杭州楼盘降价等事件引发了关于房价“高处不胜寒”的担忧，虽然楼市“崩盘说”遭到了业内主流声音的反驳，但三四线城市承压去库存化、一二线城市价格开始松动已经成为不争的事实。

　　在李明看来，上海二手房行情是：成交量特别低迷，但是价格非常坚挺，不少房东还在尝试涨价。结果就是：有价无市。

　　昨天国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，上海二手住宅2月份环比涨幅仅为0.6%，广州为0.3%，北京则是零增长。

　　而根据德佑地产监测的数据，上海2月份的二手房成交量共计11612套，环比下跌18.91%，同比下跌20.41%，创下24个月来的新低；成交均价为19612元/平方米，同比上涨14.49%，但环比下跌4%。

　　“真的很郁闷。今年以来行情特别差，照理说3月份的行情应该不错，但今年和去年相比，简直是一个地下一个天上。”李明说。

　　去年的这个时候，正是各地房产中介的“蜜月期”，当年3月1日，被业内称为新“国五条”的细则出台，其中一条核心条款即是转让二手房征收20%个税，在地方落地政策出台之前的过户潮令不少中介的业绩“爆表”。

　　“去年行情好得简直让人高兴得睡不着觉，各个区交易大厅被挤得水泄不通的场景还历历在目。”李明说，“今年却根本就卖不动！”

　　万峰(化名)是广州一家房地产中介公司的经纪人，从事这一行业已经4年。他的工资单体现了“同比”的心酸。

　　万峰告诉《第一财经日报》记者，春节后自己的收入连着几个月都没有起色，每月都只拿到四五千元，去年每月能拿到六七千元。“新‘国五条’(出台)的那个月，我挣了3万多块，那是最高的时候了。”万峰说。而根据本报记者当时的采访，广州一名中介的月度提成达到了17万元。

　　根据广州市国土房管局公布的数据，上月全市原10区(不含增城、从化)二手住宅登记宗数为3143宗，同比减少51.0%；当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比1月减少11%。

　　满堂红房地产位于广州老城区东山口门店的店长李林生对本报记者表示，他所在片区由于新房源较少，同时也是学区房首选区域，因此一直是热门区域，但该片区近三个月的价格一直处于平稳状态，目前销售量低于去年同期。

　　赵飞告诉本报记者，春节假期结束后，他所在的门店共成交了两套房子，成交价格保持了去年7月份左右的水平。

　　“现在一个月能成交一套就已经很不错了。”他说，最近的感觉是，二手房市场已经从卖方市场变成买方市场，买家有了一定的议价能力。

　　“去年这个时候，买家比卖家着急，一套房子几个人抢。现在这个时候，变成了卖家给中介打电话，问房子有没有人问。”赵飞说。

　　“我们想要的是流量”

　　在李明看来，现在的楼市僵局主要原因在于买卖双方对于房价预期存在差异。他对《第一财经日报》记者分析，房东的心态还是比较好的，不仅不降价反而在尝试涨价。但是，由于去年上海房价普遍涨了20%以上，购房者成本不断提高，加上现在房贷紧张，导致更多的购房者选择观望。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对本报记者称，受到信贷收紧的影响，开发商主动出货，但没有配合价格向下调整的动作，购房者只能选择买小户型或干脆暂时不买。

　　李林生分析，政策是影响交易量的一个重要原因，包括限购以及银行贷款政策的收紧。

　　五大行之一的某银行上海分行一名信贷经理对本报记者透露，近日，该行内部下发通知，个人首套房房贷利率在此前取消优惠的基础上进一步上调，商业贷款40万元以下的，基准利率上浮10%；40万元~80万元的，基准利率上浮5%。她强调：“我们银行属于房贷‘头寸’较多的，别的银行可能更紧。”

　　李明告诉本报记者，一手房的房贷可能还容易搞定一些，部分二手房由于房龄的问题，现在要想及时获得银行贷款难度非常大。

　　他笑着说，自己的“改价”手法不会被房东识破，因为没有写明楼层。“对于中介来说，并不是房子卖得越贵越好，我们想要的是流量。”

　　目前，据各大中介反馈，上海市中心多数区域的二手房价仍十分坚挺，但小部分去年房价涨幅过高的区域，二手房市场已经陷入“量价齐跌”的窘境。以靠近上海自贸区的外高桥板块为例，上海多家大型中介机构提供给《第一财经日报》的数据显示，该区域的二手房价已悄然松动。

　　“普降5%左右，个别房源的降幅更大。”21世纪不动产上海区域市场研究部的一位人士告诉本报记者，今年前两月，外高桥板块二手房成交量同比下降近六成。

　　一名外高桥板块的中介人士抱怨称：“现在的问题是，小幅度降价还达不到购房者的心理预期，故对需求提振不大。只有降价幅度较大的，才能够迅速成交。”

　　谁最想买房

　　有着7年从业经历的李林生告诉《第一财经日报》记者，当前购房需求以自住为主，其次是学区房，再次是改善型住房。房地产中介公司满堂红提供给本报记者的一份广州二手房市场研究报告显示，从2月下旬起，广州二手楼市内几类潜在买家开始陆续看房并入市，按迫切程度从高到低排列，依次是：改善环境的换房客、学区房买家、婚房客、有3年社保或个税证明可入市的“首套”外地客、以出租为目的的长线投资客。

　　他认为，短时间内广州市房价依然会比较平稳，今年亦不会出现大涨，“此后还不知道会有什么新政策出来，但是估计不会有太大变化”。

　　赵飞称，店里工作日基本上没有人来看房，到了周末，可能会有零星几个人来看房。看房的只有两类人，一类是要结婚的年轻人，另一类就是生孩子需要换房子的年轻夫妻。现在卖房子的有3种人，一是换房的，二是想要出国的，三是一部分公务人员。

　　“现在中介的主要工作就是打电话，一边打电话劝说房东降低价格，一边联系合适的买家。”从一天成交一套到一个月成交一套，成交量下降也导致收入下降。赵飞告诉记者，目前店里积压了大量房源，大概相当于正常库存的两倍。现在他每个月2500元的保底工资，虽然公司有涨工资的打算，但由于成交量上不去，“这点收入已经快吃不上饭了”。