房地产信托产品主要类型结构孙晓辉/资料吴比较/制图

　　经过一段时间的沉寂，完全采用浮动收益的房地产信托产品又开始浮出水面，数只采用浮动收益的房地产信托产品面临集中到期。

　　在一些第三方网络销售平台的产品收益榜上，这些产品的预期收益率多在20%～25%之间，远高于固定收益类产品。然而实际上，这类房地产信托产品给予投资者的回报其实是浮动收益，20%只是一个预估值，最终能实现多少收益并不确定。

　　从已到期的产品看，浮动收益没有看起来那么美，要实现预期收益并非易事。重庆信托当年推出的精诚投资壹号信托计划，预期收益为20%，但该产品最终清算时，投资者只获得8%的收益。而今年8月到期的中金佳成房地产基金1号最终兑付收益也不及预期。

　　按照结构不同，房地产信托大致可分为房地产信托基金、类基金房地产信托和传统房地产信托三种。浮动收益一般出现在房地产信托基金和类基金房地产信托中，投资者需要注意的是，股权结构不同对应的收益率和风险水平也有所差异，需仔细甄别。

　　房地产信托基金：

　　纯股权+浮动收益

　　房地产信托基金给予投资者的回报不再是固定收益，而是完全浮动收益。有些产品在推介中会给出预估值，多在20%～25%左右，但最终能否实现完全是未知数。

　　目前的房地产信托基金，一般是指信托计划以有限合伙人(LP)的角色，与扮演普通合伙人(GP)角色的开发商，共同设立一个有限合伙企业，该有限合伙企业将各方所投资金用于项目投资。其对外投资的形式包括但不限于新设项目公司、股权收购、债权等形式。有别于单一投向的房地产信托计划，房地产信托基金往往是将资金运用于多个房地产项目。不过这与已实现证券化的房地产投资信托基金(REITs)还有一定差距。由于目前的房地产信托基金依然处于发展初期，有些产品虽然打着房地产信托基金的招牌，但并不采用基金化模式进行股权投资，只是类基金房地产信托，其投资回报仍采用固定收益或“固定收益+浮动收益”。

　　从产品设计来看，投资者成了房地产开发项目的合伙人，与开发商共担风险。比如四川信托去年底推出的复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划，该产品采用浮动收益，没有固定收益，产品推介资料显示其预期年化收益可达22%～35%。

　　与一般房地产信托产品相比，浮动收益可以让投资者分享到项目开发的收益。不过，需要注意的是，许多类似产品在推介资料中提到的20%以上预期收益只是预估值，产品最终能实现多大收益并不确定。

　　类基金房地产信托：

　　股债+混合型收益

　　Wind资讯统计显示，在今年发行的房地产信托产品中，股权投资类房地产信托占比已超过30%，这些产品对投资者的回报仍以固定收益为主，部分产品会采用“固定收益+浮动收益”模式，其中固定收益部分多数不低于8%。

　　目前的房地产股权投资类投资信托，主要以股权加债权的方式存在，往往被称为类基金房地产信托。此类产品一般采用“优先、劣后”的结构化模式。即由信托计划作为股东参股项目公司，投资者以优先级获得固定收益，开发商(或信托公司)则以劣后级享有浮动收益。也就是说很多时候投资者在其中并不享受项目开发带来的收益。

　　华润信托10月15日成立的“鼎新95号阳光城太原翡丽湾项目”集合信托计划便属此类。在该计划中，优先级投资者根据资金投入规模享受9%～9.5%的固定收益，而作为次级受益人的华润信托则享受“9.5%+浮动收益”。

　　不过，也有一些产品进一步创新，让投资者可以优先级受益人获得“固定收益+浮动收益”。如爱建信托去年底成立的“保集金华项目股权投资集合资金”信托计划，投资者享受的预期年化收益率为“11%+浮动收益”。

　　“固定收益+浮动收益”的收益结构优点比较明显，在有固定收益保底的同时，浮动收益部分给了投资者更多的想象空间。目前此类产品的固定收益部分一般不低于8%，处于即便浮动收益部分为零，固定收益部分投资者也可以接受的水平。

　　传统房地产信托：

　　纯债结构+固定收益

　　虽然近年来各信托公司推出的房地产信托产品手段多样、品种创新，但其最传统的房地产信托模式—房地产贷款信托依然是当前的主流模式，这类产品收益率区间为8.5%～12%。

　　Wind资讯统计显示，今年以来成立的贷款类房地产信托近220只，依然占据大半江山。所谓房地产贷款信托，一般是指信托计划将资金通过开发贷款的方式发放给地产商，运用于房地产项目的开发建设。债权类房地产信托则主要是受让地产商的应收款债权，到期后地产商回购该应收款债权，收益率普遍在8%～10%之间。纯粹的债权类房地产信托数量不多，更多是以与贷款类或股权投资类混合的形式出现。今年成立的纯债权类房地产信托仅有30只左右。

　　贷款类信托这种传统模式依然占据主流，得益于其交易结构简单，多数产品都有抵押物，更具保障，出现问题时更容易善后处理。

　　此外，当前的房地产信托产品中，还有一种“股权+溢价回购”模式，这里的股权实际上是以股权之名行债权之实(明股实债)，基本等同于贷款类信托。虽然早在几年前这种模式就被叫停，但仍未彻底杜绝。所谓“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。不过，由于这种模式比贷款类信托复杂，且往往无抵押物，信托公司一般只有在项目质量较好时才愿意使用这种模式。