武汉合众优年生活养老社区外景。

　　【核心阅读】

　　用较低价格，住商业养老院；老百姓省了钱，养老院还有得赚——这有没有可能实现？

　　保险公司做出了新尝试：借助保险的互助特性，探索新模式：买保险，将来不返钱，返个便宜养老院。70岁客户入住了，40岁、50岁、60岁客户在缴纳保险年费，运行费用有着落，投资回报解决了，客户每个月的支出也降低了。

　　养老模式创新：

　　集“居家、社区和机构”于一体

　　10月23日，合众优年生活养老社区在武汉开园。这是国内首个由保险公司投资的养老社区。一期建筑面积达17万平方米，包含定位50岁至70岁的活跃老人社区、70岁以上的持续退休社区。消费者买了保险，将来不返钱，而是可以入住到这个社区。

　　这个养老社区集居家养老、社区养老和机构养老于一体。具体来说，老人算是搬了一个新小区，可与子女同住在一起，并享有社区丰富的老年活动以及医疗机构等专业服务。

　　养老社区中提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣、银行，以及各种休闲娱乐场所，包括休闲会所、老年大学、游泳池、健身房、图书馆等等。

　　“几乎每个房间都装有报警器，安全插座高位布线减少蹲身，所有设施都设置了无障碍通道”，合众人寿保险股份有限公司不动产投资事业部总经理王峥介绍。

　　“快到入住年龄时，客户需要提前18个月向我们提出申请，方便我们安排房间。同时，我们也要做一个资格审查，如果客户本人有诸如暴力倾向之类影响其他住客的因素，可能就无法入住，只能办理退款。”王峥提醒，“入住之后还有一些后续收费，客户在购买保险之前也应该了解清楚。”

　　到2013年10月，合众已在湖北、沈阳、安徽、广西4省市区落实用地并开工建设养老社区，北京、济南、郑州等地正在办理征地手续，海南、江西、福建、上海、杭州、哈尔滨、青岛、伊春等10余地正在洽谈之中。

　　商业模式创新：

　　“保单+社区”，推进养老服务产业化

　　目前国内养老社区基本有两类，一类是政府投资扶持的平价养老院，如北京市第一社会福利院，其月收费只有约2250元，但入住需要排队的时间相对较长，“住不进”。另一类是商业养老院，费用不断攀高，在广东，一些养老院每人每月花费至少上万元，“住不起”。至于房地产业的养老地产，严格说不属于养老社区，只是商品房营销概念，大部分市民“买不起”。

　　这个养老社区与上述不同。它的支付模式是买保险：将传统养老保险的“保单+现金”模式，转变为“保单+实物”模式。

　　投资养老社区并非毫无风险。但合众人寿董事长戴皓认为，保险公司投资养老地产具有先天优势，“保险的最大特点就是互助”，保险公司可以通过“保单+实物(养老社区)”的保险回报模式，让养老服务真正变为一个产业。

　　“保险公司如何才能实现养老服务产业的盈利模式？”王峥说，他将自己关在办公室里算了很多天的账。“怎么算也算不过来，以商业地产投资的思维实现低价盈利非常困难”。

　　以如家酒店为例。如家力求降低公共空间面积、减少不必要的服务，从而成为中国最便宜的酒店之一。北京地区的如家平均一晚300元，一月9000元。而合众的房间面积是如家房间的一倍，同时提供养老服务的成本也很高。

　　这意味着从投资回报的角度来讲，养老社区月收费必须上万元，才能保证投资盈利。但如此高收费显然行不通。

　　最终解决方案是借力保险产品。

　　为此，合众设计了两款保险产品。以武汉为例，第一种每年缴费2.9万元，缴纳10年，70岁可以入住，可居住10年，相当于每月租金2500元。第二种每年缴纳保费4.8万元，缴纳10年，70岁入住，直至终身，假如活到90岁，月租金仅为2000元。

　　王峥表示，保险产业投资追求长期收益，其他商业投资多看重当期收益。

　　对于民办养老机构而言，考虑到高投入，为保证回报率，只能抬高价格。这在一定程度上限制了入住率，目前民办养老机构入住率普遍只有60%左右。入住率不足又进一步制约了投资成本的回收，从而形成恶性循环。

　　然而通过保险产品，设计20年、30年的保单、在长期内形成稳定的投资回报，则可以有效降低客户每月支出的费用。

　　武汉合众养老社区开园后，一部分70岁客户当期入住。与此同时，40岁、50岁、60岁以上的客户开始缴纳保险年费，从而形成多重现金流，共同支撑养老社区运行费用。

　　据了解，目前合众武汉养老社区一期完工开园后，不论是保单的签约情况，还是当期的入住数量都高于预期。

　　“预计投资回报将不成问题”，王峥说，在客户端，合众希望能通过较低价格解决“商业养老机构住不起，公共养老机构住不进”的问题，探索金融资本进入养老产业的有效路径与模式。

　　政策瓶颈仍存

　　难获医保定点资格，异地报销存在困难

　　2013年9月，国务院颁发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，开始鼓励民资进入养老产业。

　　然而在投资闸门放开之后，促进养老产业发展的一系列医疗、投融资、土地政策细则方面，目前仍然限制颇多。

　　例如医疗方面，各部委联合调查组在调查中发现，许多地区在探索医养结合养老模式过程中，缺乏卫生、民政和社保部门的协调配合。养老机构与医疗机构的合作渠道不通畅，养老机构内设医疗机构很难获得医保定点资格。

　　王峥对记者表示，异地医疗报销目前还有较大困难，只有通畅报销系统，才能扩大客户群。此外在非医疗机构中，无法进行护士注册，这在一定程度上限制了养老机构服务的专业化水平。

　　税收与土地政策方面，尽管国家加大了政策支持力度，但部分政策目前还难以落实。

　　事实上，民间资本投资养老产业仍然存在“玻璃门”、“弹簧门”。

　　根据有关政策，民办养老机构可享受土地、税收优惠，但王峥表示，合众在投资养老地产过程中，并没有享受到具体的免税措施。

　　此外，养老产业投资回收周期长，经营利润低，需要长期的资金支持，但国内融资渠道不畅，融资难、融资贵问题制约新型养老业态发展。