三、丁祖昱近期刚刚参与过中国房地产研究会的一项调查：在调研中他们发现：2003年-2012年十年间，国内为遏制房价有九次调控，但与之相伴随的却是不断攀升的房价。(2003年—2012年全国均价整体涨幅：145%)图
他们的研究数据表明：全国住宅均价2003年至2012年涨幅为145%。京、沪、穗、深、杭五大热点城市商品房价平均涨幅达220%，其中，北京房价涨幅最高，为259%。(2003年至2012年五大热点城市房价走势)图
丁：北京上海我们看的统计数据，超过200%的涨幅，基于对最近几年，最近十年这些城市的整体的投入，整体城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考虑到一定的通胀因素，
顾云昌分析认为，过去十年导致房价上涨最关键有两点原因：货币的增发和土地的垄断。中国房地产研究会副会长顾云昌过去十年又是货币量的很大的放大期，这货币的供应量五六倍的增加，五六倍增加的货币量的情况下，我们涨了五六倍，大城市的房价涨了五六倍，中小城市可能涨了三四倍，这是相应的。就是货币的放大效应和房价是结合在一起。再加上由于我们现在土地制度，存在着这种土地裁算也好，政府垄断也好的情况，在大城市土地供应相对补足。再加上我们的财富阶层的投资渠道缺乏，那么可能在市场上，既有自主性需求，也有投资需求，混在一起造成了需求量的膨胀，而功能的相对不足，造成了房价的上涨。
丁祖昱告诉记者，从2003年的“18号文”算起，历经十年九次调控的房价，仍是一路走高，这就说明每次的政策不能只简单地调控加码，而是要真正符合市场的供需要求。7“中国房地产测评中心主任易居中国执行总裁丁祖昱说：“我们也不能说所有的政策都是在抑制房地产，或者说抑制房价的上升。有的时候在供求关系完全失衡的情况下面，政策本身是很难抑制的。所以，核心还是希望能够有一个更加匹配于需求的这样一个供应量，能够不要造成短期内的房地产市场上的一种短缺供应。那么这可能才是，还有对于中低收入群体，应该有更多的途径来解决他们的住房问题。”
顾云昌也认为，近年来种种“限购令”“限售令”的政策调控，最终结果是一部分人失去了购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。但解决问题的关键却唯独没有做到，那就是应该放大供应量说：“中国房地产研究副会长顾云昌。无论是市场的手段，行政的手段，特别中国的行政手段很强调，但是在增加供应方面我觉得做的还不够。所以在这一次调控当中，重申了增加有效供应，我讲的是有效供应。那么，这一点我觉得在结构调控当中，应该两手抓，一手抓合资过旺的需求，一个抓有效供应。这样可能才能达到更加好的效果3月22日，中国房地产研究会和中国房地产协会最新公布的数据显示：2012年全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%丁：目前市场上无论是首次置业的还是改善性置业的，甚至包括一些中高端的项目，还是以真正的自用性消费为主，自用性消费当中可以理解他是首次置业的刚需，也可以理解他是改善的刚需。中国房地产研究首席研究员李战北京：“北京在过去的十年按照第六次人口普查的数据在过去的十年当中，北京人口净增551万，相当于平均每年进来的人口是55万，这55万对房子的需求，这是多么大的一笔要求。”
中国房地产研究会首席研究员李战军以北京每年新增人口55万，按照平均每人50平米的住宅面积估算，每年至少需要2700万平米的交易量来供给。中国房地产研究会首席研究员李战军说：“现在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000万平方米上下，2300平方米，随着调控的年历有的年份产生很大的波动。这里还没有讲老北京市民改善性需求的要求。”由此李战军担心，新国五条的初衷是抑制房价过快上涨，大击投机，但结果很可能会打击到群众自住、改善置业的合理需求。特别是增值部分20%个税，最受影响的，恰恰是刚需人群。
关于税费的问题，业界也存在颇多争议。前不久，财新网记发布的房地产业税费增长的统计结果受到广泛关注，根据财政部和国家税务总局近十年的统计数据可以看到：这十年间，仅针对房地产业征收的五大税种，从2003年的900多亿元，上升到2012年的1.01万亿元，增长1022%。五个税种收入合计占税收收入的比重，从2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。(图表注明财新网记者王长勇提供)
中国房地产研究会首席研究员李战军
李：我们现在没有看到政府对房地产的费税有实质性的下降，而是年年费税在不断地提高，房地产业的费税实际上是支撑着中国财政的费税，在这个费税之外还有一块，就是土地出让金，每年大体上3万亿的土地出让金这个流入到政府的口袋，所以，费税不减怎么能够评议房价。
顾云昌提出，当前最紧要的不是继续加征税费，而是要对不合理的税制进行结构性调整。
顾：结构的不合理和总量的这个过多，我认为是房地产税收的一个问题。那么结构的问题就是说，我们主要是在保有环节没有税收，所以导致很多的持有房产投机投资，那么在开发环节的税费混杂，流通环节的税率很高，这样导致了流通也不畅，开发环节混杂这些行为，而持有环节不足。所以房地产税收体制改革势在必行。所以说体制改革，我想除了不应该在总量上增加税负以外，因为最终的税最终都是老百姓承受的，开发商的中间过一下。总量上绝对不能增加的，要理顺这个税收的结构，我认为这是下一步房地产税收体制改革的重点。
四、新国五条一出，就引发了市场极大的震动，假离婚，假合同，各种对策层出不穷。而其中二手房个税20%的方案，更是产生了立竿见影的结果，一些刚性需求，从二手房市场转移到了新房市场，一下子拉高了新房市场的温度。有刚需的购房者担心的是，如果房价上涨的大势不变，那么这20%税费就会是买房者承担。因为经济学基本原理告诉我们，供求关系决定价格。现在我们还无法确定，政策具体实施后对房地产市场的长期影响，但是，就目前的短期效应来看，新房房价被迅速推高，租房市场也水涨船高，我们暂时还没有看到消费者从中获益。其实无论是什么样的手段，市场最终会遵循着它自身的规律起伏涨跌。我们希望看到，在新国五条从发布到具体落实的过程中，相关部门能够实事求是制定符合政策初衷的明确细则。
