“日光盘”、“地王”频现，多个城市房价涨势难控，成为倒逼调控长效机制出台的最主要因素。王荔珏 摄
合富辉煌集团首席市场分析师龙斌。
“博鳌房地产论坛”传出信息：房地产调控长效机制方案剑指“去投资化”
名词解释：房地产调控长效机制
早在7月初，就有传言称“有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，但推出时机尚未确定”。这个传言在上周举办的“2013博鳌房地产论坛”上得到了中国房地产业协会副会长朱中一的亲口证实。据他透露，房地产调控长效机制方案或将于十八届三中全会召开前后亮相。
朱中一表示，长效机制应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控；同时又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。记者王荔珏
新“国五条”公布半年以来，不仅房价不降反升，而且成交量也回升明显。“日光盘”、“地王”此起彼伏地在各地楼市显现。业界普遍认为，在“面粉”价格高涨之下，多个城市房价上涨趋势难控，并因此成为倒逼房地产调控长效机制出台的最主要因素。“而且从政策或制度走向来看，限购、限贷、限价等行政化的调控措施也不是长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场‘去投资化’的目的。”一位房地产业内人士表示。
限购退出需有两大前提
有知情者透露，在“房地产调控长效机制”草稿中，以“市场化为主要手段，辅以政府调节”解决房地产市场阶段性供需矛盾，是其中的重要内容。为实现这一目标，将通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化，同时，通过交易税费制度的改革与调整和其他手段，促进房地产市场的流通，从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。
与此同时，“房地产调控长效机制”的草稿中，依然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。在这样的背景下，业界人士认为，行政化限购手段的退出，仍然需要有替代政策及合理的分步退出这两个前提。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，在追求供求均衡的基础上，未来或许可以在房产的动态评估、税收的结构调整以及金融创新等方面进行优化。他以保障房和商品房的关系为例，指出如果保障房做不好，那也会影响商品房的建设。唯有改变“重建设轻管理”的模式，进一步完善住房保障制度，才能真正促进楼市长效机制的建设。
目前业界普遍认为在十八届三中全会之后长效机制就会启动。不过有地产界人士却认为“没那么快，顶多是房产税可能会出一些”。
房产税或只对增量征收
近日有报道称，住建部和财政部等部门在房产税扩围模式上，已经取得基本共识，将以杭州模式为基础，结合不同城市的具体情况，推进房产税试点扩围工作。
具体而言，杭州市房产税试点征收方案将针对增量征收房产税，通过划定免征面积的方式保护居民自住需求，同时，对居民首套住房实施免征政策，但在新购房屋计算免征面积时，计算存量住房面积，采用累进税率。包含上述内容的政策于4月底已由住建部和财政部等部门完成会签上报国务院，但国务院最终未予批准。其原因一是国务院希望集中批准一批城市的房产税扩围试点；二是对于税率等，认为有继续调整和完善的空间。如今，对于杭州房产税的方案，也已经提出了一些修订意见，而在税率方面将提高至5%。~10%。，而非原方案中的4%。~8%。。南京、青岛等城市的房产税方案已经成熟，均有望纳入下一批试点范围。此外，一线城市也有可能纳入新一批试点。记者王荔珏
“不可能照搬普征模式”
朱中一预测，实施房地产长效机制的重要一环——房产税将会第一步推出。对于具体推出的时间，财政部财政科学研究所所长贾康指出，“上半年没消息，也并不意味着下半年就一定没有消息，今年没有消息，也不意味着明后年没有消息，大方向下它只是迟或早推进改革的问题。”
贾康强调，结合中国实际情况，房产税设计要领是“调节”，而不是普遍征收。“在中国可以预见的历史时期内，房产税改革前景是绝对不能简单照搬美国普遍征收模式，而要更多地借鉴其他的国际经验，比如日本首套房不征。”“如果不把这个说清楚，很容易造成社会上一拨又一拨的人心惶惶。”贾康主张，房产税如何改革应及早给社会大众吃下“定心丸”。
专家视角
核心是回归市场
合富辉煌集团首席市场分析师龙斌表示，房地产调控长效机制的核心内容在于用市场手段替代行政干预，将现行的行政调控措施逐步淡化，让房地产市场回归市场化。“现有限购、限价等行政干预不会马上退出，但立足于市场机制并以行政手段为辅的房地产调控策略，将是大势所趋。”
在龙斌看来，房地产调控的长效机制，并非单一领域的调控，而是要触及社会方方面面的改革。若要改变房地产市场现状，除了适度放松行政干预力度，促使其回归市场化，还需要借社会体制改革的东风，逐步剥除与房子挂钩的如学位、户籍等外在关联。此外，土地制度改革亦应是房地产调控长效机制的重中之重。
眼下各大一线城市为了完成“年度房价调控目标”，通过限签、限预售、限价等行政干预措施来抑制市场供应，制造数据上的假降温，实际是在给房价上涨制造压力。“过往经验证明，给房价明确调控指标的做法并不可行。须知道，稳定的房价是建立在充裕房源的基础上。”
