昨天，国务院网站公布了第656号国务院令，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。条例规定，国家将实行不动产统一登记制度，不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则；不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

　　随着不动产登记制度大幕的拉开，《不动产统一登记条例》到底能做什么？对人们的生活有哪些影响？昨天，记者采访了律师李轶、房地产业内人士及市民。

　　《不动产登记暂行条例》第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　●哪些是需要进行不动产登记?

　　《不动产登记暂行条例》第七条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

　　跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

　　国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

　　●到哪个机构进行不动产登记?

　　《不动产登记暂行条例》第八条，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

　　不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

　　不动产登记簿应当记载以下事项：(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；(四)其他相关事项。

　　●不动产登记哪些内容?

　　《不动产登记暂行条例》第十四条，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

　　属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：(一)尚未登记的不动产首次申请登记的；(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的；(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；(六)申请更正登记或者异议登记的；(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

　　●如何进行不动产登记?

　　《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

　　有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

　　●哪些人可以查不动产登记信息?

　　《不动产登记暂行条例》

　　实施细则将陆续出台

　　10月22日，备受关注的《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)正式颁布，并将于2015年3月1日起开始实施。业内人士分析认为，《条例》出台标志着不动产统一登记制度的正式建立。同时，还可能会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，起到平抑房价的作用。

　　业内人士认为，《条例》的发布将首先在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来房产税、遗产税等财产性税收的研讨、课征做好前期准备。

　　与此同时，在楼市供求相对平衡、房产投资属性相对减弱的情况下，从中远期来看，《条例》的出台会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场房源供应，平抑房价。但是，期待条例出台会让房价大幅回落也不现实，因为整个制度建设并非以打压房价为目的。

　　另据国土部政策法规司副司长魏莉华透露，《条例》出台后，还将相继出台不动产登记暂行条例实施细则及相关技术规程。一些需要细化的制度，将在下一步立法工作中统筹考虑。

　　不动产登记奠定楼市理性基础

　　日前，《不动产登记暂行条例》公布，该条例自2015年3月1日起施行。由于不动产登记具备产权界定与统计功能，制度出台将重构我国房地产市场供求关系，促进楼市理性回归。

　　在此之前，住宅产权分布统计缺位在一定程度上引发了楼市供求关系错位。2007年10月1日我国施行的《物权法》第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。由于不动产登记职能分布到不同部门，加上各个部门、各地登记系统之间差异较大，不动产统一登记制度出台面临各种现实困难。特别是在房地产领域，由于住宅产权登记体系分裂，未实现全国联网，各部门、各地登记内容也不统一，使得房地产调控部门较难掌握家庭或个人住宅产权分布状况，一定程度造成房地产调控政策缺乏针对性，较难避免住宅用地计划与市场需求脱节，进而引发楼市供求关系明显错位。2013年我国商品住宅市场“价涨量升”。2014年以来，我国楼市面临较大去库存压力。

　　而不动产统一登记制度的出台，将重构房地产市场。

　　一是摸清底数。通过全国不动产统一登记系统，国家将掌握住宅产权个人分布、家庭分布、区域分布状况，进而可以大致推算潜在住宅需求状况。

　　二是调整政策。在摸清底数、掌握存量住宅分布状况情况下，房地产调控政策将更具针对性。过去差别化住房信贷政策在二套房认定时，存在“认房不认贷”或“认贷不认房”的纠结。若不动产统一登记制度实施，这些差异化问题就会迎刃而解。

　　三是调节供应。国土部门根据住宅产权登记状况，结合外来人员流动状况以及上一年成交状况，可大致合理推算潜在住宅需求规模，并制定实施当年住宅用地计划，促进市场供求基本平衡。

　　四是改革税制。土地财政向房地产税收体系转变，是发展趋势。

　　五是引导需求。在过去较长时间里，投资投机性住宅需求成为驱动我国房价上涨的主要因素，其中也掺杂着腐败需求。在不动产实现全国统一登记后，腐败需求将大幅萎缩，甚至出现抛售状况。同时，国家对投资投机性住宅需求的抑制与调整将更具针对性，配合各种金融税收政策，有效抑制这些需求。

　　我国房地产市场在经历黄金十年发展之后，现在已尽显“疲态”，住宅市场需求动力明显减弱，增长空间已经收窄。这是市场机制自发作用结果，也是楼市内在调整需要，但不能排除未来楼市仍存在非理性运行可能性。不动产登记条例的出台，将在供求两方面引导市场调整、平衡，并奠定我国楼市理性运行基础。

　　据经济参考报

　　大家关注什么？

　　建工房开黄华：这次颁布的《不动产登记暂行条例》内容与传言和预期差不多，个人认为中短期内对楼市不会有多大的影响，但从长期来看，不动产登记让房地产市场将回归市场的趋势更加明确，今后将开始征收房产税的可能性也更加确定，因此人们对楼市的心理预期会产生一定影响。

　　市民小吴：《不动产统一登记暂行条例》实施后，对于老百姓来说，可能最直接的便利就是再不用各部门跑来跑去，土地证、房产证一个地方就能全部办结。方便办证的同时，建立统一的信息平台实现数据共享和交换，并能方便群众查阅自己的实际信息资料。

　　市民李林：作为普通的购房者，看到《不动产统一登记暂行条例》的消息，虽然条例中没有提及房产税，但在房地产税立法和全面铺开之前，一定要建立不动产统一登记体系，并摸清全国的不动产“底细”。不动产信息的统一登记归类整理，有利于相关部门掌握全国不动产的数量、类别、分布及产权状况，可以帮助解决房地产税向存量房开征第一个问题。这或将影响今后我的置业买房计划。

　　不动产登记影响有几何?

　　信息共享

　　条例在登记程序、法律责任方面没有明显改动。但在信息共享方面，条例提出，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，并确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，这意味着不动产信息将在国土系统内部各级共享。

　　条例还提出，在建立国土系统内部联网、建立相关部委的信息联网的同时，加强各有关部门的信息互通有无。这意味着，除了国土系统内部共享外，不动产登记有关信息将与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享，以避免登记申请人重复提交。

　　此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。

　　点评：

　　共享制度是此次暂行条例最大的特色。在登记信息共享的基础上，可以保证交易信息、登记信息有效衔接，既可以理顺交易管理与登记管理的关系，又可以达到促进交易、维护交易安全、提高交易效率的目的，从更长远的角度看，也为今后诸多改革措施提供了基础数据来源。

　　查询信息

　　除了登记信息共享，条例还对查询人做出具体规定。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关也可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

　　点评：

　　对于权利人、利害关系人的认定，还需立法进一步明确。例如从理论上看，房屋买卖当中的买方与该房存在利害关系，应可以凭卖方授权进行查询。继承关系的继承人也应有查询资格等。

　　对于行政机关查询，相关行政机关查询不动产登记信息时，并不是可以查询所有信息，而是必须依照法律、行政法规规定的条件及程序，查询与履行行政职责有关的信息。