万达广场SOHO公寓外观

　　“万达SOHO公寓，就是在商业用地上盖好商业房通过“商业、居住两用”之类，含糊其辞的说法误导消费者，把房子当住宅卖。将来业主入住后，居住成本增高，没有文教等配套设施，房屋产权也只有40年，万达广场存在误导行为。”连日来，有多名金华万达广场SOHO公寓的业主对记者表达了自己的担忧和愤怒。

　　究竟万达广场在售楼过程中是否存有误导消费者的行为？11月24日，记者来到万达广场售楼部进行暗访调查。

　　万达广场SOHO公寓样板房

　　万达广场SOHO公寓样板房

　　样板房内摆放的厨房用品

　　万达广场：投资自住两相宜

　　11月24日下午，记者来到位于金华市区李渔路上的万达广场售楼部，门口到处张贴着以租代养、日供60元起的宣传口号，店内分发的楼盘宣传资料上也印有投资、自住两相宜的字眼。

　　“下月底，我们就要通知业主交房时间了！”售楼部一名姓严的置业顾问告诉记者，自2012年底楼盘开盘以来，万达SOHO公寓备受追捧，3500套30层高的SOHO公寓是一个“商业、居住两用”项目，目前已基本售罄，所剩无几。“如61平米的小户型现只剩下29层的毛坯房和9层的精装房了。”说着，他领着记者参观了一套61平米的小户型样板房。

　　在样板房，记者看到，房间为平面空间布局设计，室内无任何隔断，大床、沙发、电视、厨房用具一应俱全，整个摆设就是一个居家的模样，但无独立厨房。当记者问起缘由时，该置业顾问才告知，因为商业楼是不通天然气管道的，不会设计厨房，平时可以买个电磁炉烧饭,水、电费按照商用收取。

　　“我们楼盘手续、证件齐全，买来可以用以办公、居住，还可以拿来投资。”他兴致勃勃地向记者这位“潜在购房者”介绍。

　　据了解，该楼盘有毛坯房和精装房两种，为30~60平米的小户型,精装房价格比毛坯房高1500元/平米左右，均价9000~12000元/平米左右。如果选择毛坯房，业主可以按宣传册上的设计图自行设计，用售楼部人员的话说，楼盘的房子自住的话与住宅无异。

　　采访中，记者发现，万达广场售楼部人员口中的“商业、居住两用”就是所谓的“商改住”，指原来规划就是商业办公用地，开发商将其当成住宅卖，其产权属性仍然是商业用地。其最大的吸引点就在于开发商所宣传的自住、投资皆可。

　　选择“商改住”项目的客户，很大一部分是投资类客群；另外一部分是受房产限购政策或经济能力限制的年轻人。作为“刚需”，出手购买这样的一套总价不高、地段好的房子也是不错的选择。

　　“商改住”与住宅差异多

　　对大部分人来说，“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗？两者有何差异？

　　首先，房屋产权期限不一样。据记者了解，根据现有法律规定，商业用地使用权期限40年，而住宅用地使用权期限则为70年。而产权年限直接关系着开发商的拿地成本，更关系到房产使用年限和业主的使用成本。(万达广场于2012年拿地)

　　其次，子女入学难保障。按照目前国家政策，买商业用房，不能随房迁户口，孩子上学也不能享受就近入学的政策。住上这样的房子，里边既有办公的又有居住的，会有很多安全隐患。

　　再者，配套环境不如住宅，安全级别低。买了商业房居住的人享受不了居民小区的许多配套设施，也就是没有住宅功能。另据消防部门介绍，商业房产对通风要求相对较低，而且不允许接煤气，只能用电开火烧饭，因此商改住楼盘在消防安全方面存在隐患。

　　此外，对于自住用的业主来说，要面对的问题也不少。首先，“商改住”项目的首付在50%，且无法使用公积金贷款。而“商改住”无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。

　　采访中，记者也询问了多名万达广场SOHO的业主。其中，有些购买者压根不了解这些细节，甚至连买商业房不能迁移户口，子女不能享受就近入学等政策都不知道。

　　市民陈先生向记者讲述了他的买房遭遇。2013年初，他购置了万达广场10楼的一套61平米的毛坯房，用以居住。“当初选择SOHO就是因不受限购影响，而售楼人员也大肆宣传商、住两用，很多情况不清楚。”陈先生坦诚，如果知道“商改住”与住宅有这么多差异和“后患”，当初也不会选择万达广场SOHO。

　　职能部门：商业房办的是商业房产证

　　11月25日上午，记者联系了金华市住房和城乡建设局房地产市场监管处的汤处长。

　　“商业楼当住宅卖是绝对不允许的。”汤处长明确表示，万达广场SOHO楼盘的产权性质为“商业”，发的楼盘预售证就是商业服务、办公，业主将来领到的也是商业房产证。

　　“国家目前出台了很多政策，但这些政策都是针对住宅市场的，现在一些商业房混进住宅市场，开发商钻的就是政策空子，打擦边球，大张旗鼓地宣传商、住两用。”汤处长告诉记者，当初开发商在宣传楼盘宜商宜居时，他们也去约谈过，告诫他们不能误导消费者，不按预售证上规定的房屋用途进行销售就是违规行为。

　　业内人士表示，“商改住”看似玄机不少，但操作起来并不难。开发商先是按照办公或是商业项目建楼，建成验收后再改室内规划，对消费者宣称商、住两用。同时，通过开发商赠送的“精装修”，商办项目便披上了“住宅”外衣，完成从“商”到“住”的蜕变。

　　浙江一剑律师事务所左文辉律师说，法律上没有“商改住”的说法。《中华人民共和国土地管理法》规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。万达广场SOHO公寓原本规划为商业性质的房屋当成住宅销售是抓住了法律和政策上的漏洞，有误导业主之嫌。

　　记者手记

　　在万达广场SOHO售楼部，当记者提及“商改住”一词时，售楼部工作人员自始至终都矢口否认，“不是商改住，是商住两用”。其实，二者并无本质区别，只是文字游戏罢了。

　　开发商抓住业主急于买房、投资的心理，销售此类房屋时一般只强调房屋的绝佳位置、户型设计、小投入多功能要求等，而对商改住用房延伸出来的隐忧轻描谈写。