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一边回迁房一边商品房 都市花园的“柏林墙”破立两难
浙江在线衢州频道 时间: 2014-10-16 09:19:33

杭州凤起路与新华路的东南角,有一个凤起都市花园小区,熟悉小区的人都会说,这绝对是市中心黄金地段的高档小区啊。

  不过这些天,小区却因为一排铁栅栏闹腾开了。这个铁栅栏将小区分为了两个区块,铁栅栏的一边是看起来较为独立的13、15幢,这两幢是回迁房,而另一边是小区商品房为主的其余8幢住宅楼以及一幢商住两用楼。

  9月20日,这扇铁栅栏的大铁门被回迁房部分业主拆卸了下来,这变成了一个导火索,一场来自栅栏两边业主的争论由此爆发。

  铁栅栏将小区一分为二

  上月,栅栏的大门突然被拆

  昨天,钱江晚报记者来到了凤起都市花园。记者发现,和商品房区块暗红色外墙不同,小区13、15幢为灰色的外墙,一条约40米的绿色铁栅栏好似将13、15幢从整个小区里单独划分了出来。铁栅栏的最北面原本是一扇约4米宽的大门,如今已被整体拆卸下来。大门外侧,是小区连接新华路的通道。

  小区里,有人戏称这条铁栅栏是“柏林墙”,栅栏两边的两个区块对比鲜明。两幢回迁房所在区块里面并没有多少公共设施,而健身器材、绿地等公共设施大都位于商品房所在的区域。

  既然两个区块都叫凤起都市花园,为何又会有这样一个铁栅栏?昨天,钱报记者联系上了凤起都市花园小区业委会副主任,一期业主俞先生。

  凤起都市花园的13、15幢为回迁房(业主俗称为“一期”),是开发商于2003年首先建成交付的,俞先生说,同年自己就入住小区了。回迁房业主入住时,商品房区块(业主俗称为“二期”,但其中也有部分回迁户)尚在建设中。当时为安全起见,开发商在已建成的回迁房与在建的商品房区块间设立了铁栅栏。

  而在二期建成入住后,铁栅栏一直没有拆除,栅栏靠近新华路通道一侧留有一个供一期住户和自行车进出的小门,大门通常情况下是上锁的,而这个大门如今已经被拆除。

  从2003年至今,立了11年的铁栅栏为何突然被拆大门?

  钱报记者了解到,多年来,一期业主遇到红白喜事可以提前联系物业和业委会,把栅栏上的大门打开,方便汽车通行。

  而9月下旬,一期一位业主家里办丧事,可能与物业和业委会的沟通不顺,导致出行不便,由此引发了栅栏铁门被拆。

  “铁栅栏的大门常年关闭,我们13、15幢的车辆出行确实不便,现在只能从小区南面的双眼井巷一个通道口进出,拆掉铁栅栏,我们的车辆就可以从双眼井巷通道进,从新华路口出,实行单循环。”俞先生认为,一期和二期同为凤起都市花园一个小区,一期业主也可以共享这个通道。

  业主看法不一

  有的想拆除整个栅栏,有的想重新装回大门

  这个大门被拆了其实只是一个导火索,引发了更大的争论:一期的部分业主想直接把铁栅栏都拆了,但是二期的部分业主则想把拆掉的大门重新装回去。

  “虽然小区的绿化配套基本集中在二期,但整个小区的配套经营用房绝大部分在一期,这说明整个小区是统一规划的,这条铁栅栏就像一个分隔线,将一期划在了外面。”支持拆栅栏的俞先生表示,“同一个小区,绿化和公共设施应该一起共享,隔开感觉挺不好的。能不能拆掉或者改成一条绿化带?”俞先生的看法,得到了许多一期业主的认同。

  而小区里不少二期业主认为,铁栅栏应该继续保留。凤起都市花园小区业委会另一位副主任,二期业主汤先生就认为,一期和二期本身就是两宗地块,铁栅栏从二期业主入住至今就一直存在,二期业主土地使用权证上所附的图纸标明,小区土地范围就是二期的区域范围,并没有包括13、15幢,而铁栅栏正好建造于商品房区域的界址点上,所以应该是区域的隔断,是合法合理存在的。而小区连接新华路的通道也在二期的土地界址范围内,是属于二期的。

  “虽然一直有铁栅栏,但是铁栅栏上的小门一直是开着的,一期居民可以经由小门来小区花园散步锻炼,并没有影响,11年都这么过来了,为何突然要拆除,我们也无法理解。”汤先生说。

  当然,对于铁栅栏拆不拆的问题,也有部分业主给出了这样的回答,“平时都没关注过哦”。他们认为,两块区域居民相处也算融洽。

  同为凤起都市花园

  一期二期有不少“不一样”

  随着进一步的了解,钱报记者发现,凤起都市花园一期、二期的不同,不仅是公寓的外观上,在物管费的收缴等各方面都有不同。

  比如物管费的收缴上,记者了解到,去年整个小区的物管费进行了上调,目前二期的物管费为每平方米每月1.1元(二期中也有部分回迁户,物管费为每平方米每月0.7元)。而一期回迁房区块里,物管费最高为每平方米每月0.6元,还有不少居民因为是多层,物管费为每平方米每月0.5元、0.4元等等。

  小区物管野风物业的相关负责人唐先生告诉记者,一期物管费的收缴率平均为80%,而二期物管费收缴率平均一般在90%。唐先生表示,这样的收费标准也是由业主来确定的。“一期几乎没有绿化,而且范围小,所以人员配备上就少一些,二期绿化多,在保洁等方面,业主要求也更高一些。”

  而在业委会的选举问题上,凤起都市花园也比较特别。目前11位业委会成员,其中2名是回迁房业主代表,是由一期回迁房400多户业主通过投票选举产生的,而9名商品房业主代表则是由二期1000多户业主投票选举产生的。业委会成员2:9的比例,则是按照两块区域建筑面积的比例来产生的。

  同样按两块区域建筑面积的比例来分配的,还有小区的经营性用房收入,而一期、二期区块的收支账目也是各自分管。

  这些“不一样”和“各自管理”,也让一些小区居民们认为“一期、二期原本就是两个不同地块”。

  国土部门:小区土地为整体出让

  规划部门:审批和验收档案均没有涉及围栏

  那么这个铁栅栏到底是如一期业主所说,是开发商为安全而临时设立的,还是如二期业主所讲其实是建在土地界址点上的区域隔断?记者向杭州市相关国土与规划部门求证。

  对于凤起都市花园有关土地情况,杭州市国土资源局表示,2001年,浙江国都房产集团有限公司与杭州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》,整体受让项目出让土地32018平方米,批准用途为住宅用地、综合用地、商业用地。该地块经规划批准,分一、二期开发建设。另外根据土地划宗规则,项目宗地可被道路、绿化等分割为若干小宗地,在办理分期建设项目土地验收时,结合小区公共道路、围墙等现状地物,可将项目宗地划分为若干小宗地。

  国土部门同时表示,对在小区内部设置围栏等建构物,宜经小区业主集体协商并经城市规划等相关职能部门审核审批。

  杭州市规划局下城规划分局工作人员,在查阅凤起都市花园相关资料后,给出了这样的答复:该项目是经统一规划、分期实施。审批和验收档案均没有涉及围栏。

  记者也咨询了钱报微信“点兵点将点ASIR”精英律师团的戴和平律师。戴律师表示,铁栅栏设置合理与否、以及小区通道的所属,还得看最初的规划。

  目前,针对凤起都市花园的问题,小区所属杭州下城区长庆街道也积极介入,召开协调会,并引入第三方——下城区人民调解委员会介入调解。事情进展,钱江晚报也将继续关注。

  铁栅栏并不可怕

  心中的栅栏更可怕

  一个小区里,既有回迁房,又有商品房,或者有商品房也有保障性住房,浙江省社科院公共政策研究所所长杨建华教授称呼这些小区为“混合型小区”,这也是他一直关注的课题。

  杨教授表示,在香港、国外,不少城市都在尝试这样的居住模式,而在杭州,政府部门也要求开发商在拿地时,必须在同一地块里配建一定比例的保障性住房。

  杨教授认为,这样的居住模式带来一些好处,比如混合型小区的模式可以防止住宅阶层化,有利于社会不同阶层的互动、沟通和融合,减少社会人群的隔阂。

  而在我国,混合型小区还可以增加的好处就是,有助于保障性住房的建设,有利于降低保障性住房住户的生活成本。但杨教授也表示,确实有不少混合型小区里也产生了不少矛盾纠纷。

  对于现阶段混合型小区出现的管理难题,杨建华呼吁,已建成的混合型小区需要街道、社区、物业多方面积极工作。比如多举办一些互动性活动,让业主多多参与,成立一些社团组织,让不同区块但又共同爱好的业主一起参与,增强业主间的沟通交流。减少拆迁房和商品房住户之间的隔阂,促成小区内不同收入群体形成良好互动的关系,对小区共同体产生认同。

  有形的铁栅栏也许并不可怕,可怕的是居民心中那道无形的栅栏。对于现有的矛盾纠纷,杨教授也建议,通过召开业主大会等方式来解决。面对共同的问题,进行共同的讨论,取得最大的共识,推进问题的解决。

来源: 浙江在线-钱江晚报 作者: 编辑: 姜玲菲
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