物业费难收、小区有收益、房子要维修……

　　这些物业服务问题如何处理？

　　日前，我市举办“物业纠纷处理法律实务与物业管理中的风险防范培训班”，在培训课上，住房和城乡建设部全国房地产行业培训中心客座教授、《物业管理条例》主要起草人李钊教授，通过互动方式，为面临矛盾纠纷的物业服务企业支招。

　　物业费难收，怎么办？

　　问：小区有业主一直以维修不到位为由，多年拒交物业费，面对这样的业主，物业公司是不是只有诉讼一条路？物业公司是不是可以将欠费业主在小区公告栏进行公示，或者用停水、停电等方式向业主催交物业费？

　　李钊教授：物业费难收是物业服务企业面临的普遍问题，业主需强化付费服务的意识，物业公司也可以通过催款通知书、电话与业主沟通、按法律程序裁决等区别性追讨的方式向业主催讨物业费。其中的法律程序，可以通过律师函催交、留置权催交、支付令催交、简易法庭催交、普通法庭催交等。

　　这里特别向物业公司介绍支付令催交的方式，支付令有两个前提：一是债权人与债务人没有其他债务纠纷的；二是支付令能够送达债务人的。满足两个前提条件债权人，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令，人民法院受理申请后，经审查债权人提供的事实、证据，对债权债务关系明确、合法的，在受理之日起十五日内向债务人发出支付令，债务人在收到支付令之日起十五日内清偿债务，或者向人民法院提出书面异议。这种方法不仅简单方便，也是一种非诉讼机制解决纠纷的方法，节约诉讼成本。

　　物业服务企业采取停电、停水的方式向业主催讨物业费是侵权的，物业公司在处理矛盾纠纷时应该遵守法律，而不是规避法律。

　　小区的收益，谁享受？

　　问：小区游泳池已经对外承包经营，有业主向物业公司提出经营盈利归属问题，请问如何处理？

　　李钊教授：以业主所有权为基础的广告收益、公共设施出租收益等，根据《物业管理条例》第55条规定，归业主所有。不过，在实际中，一般业主共有产权的物业由物业公司经营，物业公司也可以与业主协商按比例分得报酬。但是，这些广告收入必须进行审计，收入可以纳入专项维修资金使用，也可以按业主大会规定使用，比如弥补物业服务费不足等。

　　房子要维修，谁出钱？

　　问：屋面的保修期限是8年，现在8年未到，房子却出问题了，开发商也找不到了，又不能动用维修资金维修，现在业主要求物业公司维修。那么，维修责任主体是不是物业服务公司？

　　李钊教授：物业公司承担的是房屋保修期满后的公用部分，公共设施设备的维修责任(可经业主同意申请专项维修资金)。若保修期内发生问题，维修责任主体是开发商，物业公司有责任帮助协调。如开发商找不到了，可向物业主管部门申请动用保修金进行维修。

　　但在没有设立保修金的小区，则应该清楚买商品房可能存在着房屋质量的风险，如果找不到开发商解决问题，又不能动用专项维修资金，需要自行承担责任。

　　物业费过低，该咋办？

　　问：现阶段物价在上涨，物业公司成本也不断增加，而物业费又难以调整，造成物业公司收益减少，甚至亏损。在不能涨物业费的情况下，物业企业如何改变利润低的现状？

　　李钊教授：物业服务企业面临的成本上涨问题，不是只有衢州的物业服务企业才有，全国很多城市的物业服务企业也面临这样的问题。物业服务企业作为企业想盈利是正常的，但是随着人工工资上涨等经营成本的不断提高，提高物业服务费标准是一个办法，但仅仅依靠上涨物业服务费是解决不了这个问题的。物业服务企业应该有“经营”的思想，改变经营思路，为业主提供更多有偿便利服务。例如，在互联网下，物业服务企业可以考虑将移动互联网运用到服务中，利用电商模式为业主提供一些专业化服务，成为小区业主日常生活用品的提供者。像深圳正常试点的，物业公司与超市、蔬菜种植地联系，物业公司创建自己的APP程序，业主可以在APP上下单，物业公司根据业主的需求为业主采购等。只有这样，才能使物业企业得到良性发展。