开发商：宣传“周边有名校”没说一定属名校“学区”不算误导

　　和几位业主一样，老徐也是两天前在和开发商接触中，才注意到在合同不显眼的位置写有“史家小学不在学区内”字样。合同2012年就签了，他觉得自己“被坑”了。

　　记者在滨江帝景售楼处采访到其项目部销售经理杨茂园，她说，“合同上已有提示，我们认为广告上的信息不算误导，宣传时只说了这些是周边学校，并未说一定在某小学的学区内。学校划片的原则由区教委决定，这也不是我们开发商能左右的。”

　　谈判：业主被“踢皮球”开发商高层拒不露面

　　业主组织者之一大坤说，“我们相信开发商与教委沟通的能力，但不相信他们的态度”，“我们已经没有别的办法了，只能跟开发商死磕”。

　　6月7日，他们第一次到售楼处维权，销售称周一(6月9日)再过来解决问题，而后周一只委派了一位楼盘开发部经理接待。“她什么情况都不了解，也没有决策权”，大坤说，当日开发商告知他们已约好下午在教委见面，可当他们赶到教委，没有得到接待。

　　13日，他们又赶到合生集团所在地，合生当日承诺帮今年上学的5个孩子联系乔庄小学，老窦就是五位家长之一，她说按指定时间去了乔庄小学报到，校长称未接到任何通知，没有接收。

　　15日，老窦语气绝望的在微信群中发出了在乔庄小学外拍到的通知“学位已满，请到发电厂小学登记入学”。老窦说，当初说的是“高档小区、全程名校”，可没想到现在调配乔庄小学都这么费劲，这等于把孩子给耽误了，真是“欲哭无泪”。

　　小蔡的孩子今年3岁，她要求一个有法律效力的承诺。“即使今年上学的孩子解决了，第二年、第三年、以后呢？”小蔡说，在这个小区购房的大部分都是80后，明年、后年没准就是40、50、60个孩子，到时候怎么安排？分配到哪个小学都根本承载不了。

　　“房子交了之后我们去哪找人？怎么去维权？总不能说撵到哪就撵到哪呀”，大坤说。

　　截至记者发稿，没有任何合生集团高层与业主直接对话，并给出解决方案。

　　律师解读：证据明确可依法维权提醒买房人细看条款不听“忽悠”

　　记者就滨江帝景业主维权一事咨询了北京大成律师事务所合伙人律师张仁藏，他对开发商的说法提出了质疑。张仁藏说，首先商品房买卖合同上虽未写有“所购房屋属于XX学区”，但如果宣传单、海报当中提到的相关内容比较明确具体，可视为“要约”，作为房屋买卖合同内容的一部分。业主可据此争取自己的合法权益。“要约”是承诺发出方做出某个承诺后对方因此决定签定合同，这样的“要约”可作为合同的主要内容。

　　此外，当订立的合同与前期的宣传有实质冲突时，开发商需履行“提示义务”，在合同中以特殊方式显著标明相关内容以明示业主，否则条款会被认定为无效。

　　北京中允律师事务所合伙人商宏冬律师强调了证据认定的重要性。他强调，首先要看业主所说的宣传册跟法律概念上的楼书是不是相等同，售楼书要有针对这个楼盘明确的文字性承诺。此外，业主提及的销售人员宣传中一再提示“史家小学学区房”这一说法，需有具体证据支撑，否则认定起来稍显困难。每一个案子的具体情况不同，不能贸然得出结论。

　　张仁藏律师建议业主进一步寻求法律途径来解决。比如是要求退房，还是降低房价款，亦或是予以其他补偿及要求，应该提出明确诉求。

　　商宏冬律师建议业主先选取一个维权方式，诉讼还是非诉讼。非诉讼的维权需要找到有话语权的相关部门，能够对开发商产生一定的影响力，有助问题解决。如选择讼诉，最重要的是证据收集要充分，同时集体诉讼相对比单个人的诉讼而言，会更加引起法院的重视，和开发商达成和解的可能性也会加大。

　　【政策解释】

　　区教委回应学区划片原则：“就近”同时依适龄人口数做相应调整

　　2014年北京市教委公布的“幼升小”新政策中，明确规定了“免试就近入学”原则，而具体学区划片方式由各区县依自身情况确定。通州区教委对其划片原则进行了书面回应，称2014划片工作根据辖区内的适龄人口进行了稍微的调整。通州区城镇和农村并存，因此在划片中一般来说遵循就近原则和惯例，原则上各乡镇有各乡镇教委办进行统一协调安排。

　　通州区教委表示，为保证符合条件的适龄儿童能够入学，会进行前期调研，并按照北京市的规定进行入学信息采集，划定合理的入学范围。

　　同时表示，对于一些夸大的宣传，对家长造成不必要的损失，家长可以通过正常的渠道如法律途径去解决。作为区教委来说，争取提供更多的学位满足孩子上学的需要，创造更多的优质教育资源满足上好学的需要。

　　附：相关法律条文及司法解释

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第三条：

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　《合同法》对格式条款的规定：

　　《合同法》第41条的规定，对格式条款进行解释应当遵循以下原则：

　　非格式条款优先于格式条款。如果在一个合同中，既有格式条款，又有非格式条款(即由双方当事人经过共同协商、达成一致后所拟定的条款)，并且两种条款的内容不一致,那么采用不同条款，会对双方当事人的利益产生重大、不同的影响。在这种情况下，根据该原则应当采用非格式条款，这也是充分尊重双方当事人的意思，并且在一般情况下也更有利于保护广大消费者。