经适房纠纷案两成多因借名买房

　　上世纪90年代末，北京市规划了两大经适房社区，即回龙观和天通苑。很多购房者至今记得当时上千人彻夜排队抢号的场景。

　　然而，随着近年来房价不断攀升，一家人轮流排队的情景已不再，取而代之的是因购房纠纷对簿公堂。

　　《法制晚报》记者在昌平法院收集到的2010年至2013年审结的203件经适房案件中，其中48件属于“借名买房”，即不具备购房条件的人借他人指标买房的情况。在天通苑、回龙观地区的经适房纠纷中，这种纠纷虽然比例非常小，但对个人影响大，值得关注。

　　统计发现

　　经适房纠纷

　　超两成因“借名买房”

　　在统计的203件判决中，有48起案件为“借名买房”的情况，即不具备经适房购房条件的人借用他人指标买房，这部分占24%。

　　48起纠纷中，登记的所有权人起诉的案件31起，占65%，诉讼请求多为腾退房屋，但败诉比例超过八成。

　　实际出资人起诉的案件17起，占35%，诉讼请求多为确认房屋所有权，其中败诉11起，占六成半。

　　　“借名买房”惹纠纷

　　多因“出名人”反悔

　　昌平法院回龙观法庭王磊法官介绍，在“借名买房”的案件中，大多“借名人”和登记的所有权人即“出名人”间都签有协议。“借名人”由于实际占有、使用房屋，一般不会主动提起诉讼，但随着北京房价不断攀升，一些“出名人”希望通过诉讼拿回自己的房子。

　　“还有一种是限购政策的影响，我名下已经有了一套经济适用房，想再买房，会受到一定限制。”王磊法官介绍，由于北京市限购政策的实施，市民买房受到严格限制，“出名人”由于限购政策的限制无法另行买房，因此在这种背景下“出名人”只好向法院提起诉讼要求“借名人”腾退房屋。

　　在法院审理当中，房屋产权虽然登记在“出名人”名下，但是产权证并不是认定房屋权属的唯一凭证，“出名人”有可能不是房屋的真正产权人，因此，在“借名买房”的情况下，起诉要求腾退房屋的，一般不会得到支持。

　　旁系亲属、朋友间纠纷更多

　　48起借名买房纠纷中，原被告为朋友关系的8起，亲戚关系的16起，占三分之一。

　　管辖天通苑地区的昌平东小口法庭的邵敏法官介绍，直系血亲由于亲属关系较能得到实际出资人的信任，因此该类纠纷较少。

　　而旁系血亲和朋友，往往在巨大的经济利益的驱使下，“违背”了当初借名买房的约定。“其实在审理当中，很多直系血亲的当事人在诉讼之初便选择了私下进行和解，原告一方选择了撤诉。”

　　出资人讨所有权全被驳

　　实际出资人提起的17次诉讼中，关于确认所有权的诉求均被法院驳回，有关返还购房款和赔偿损失的诉求均胜诉。

　　诉求腾退房屋

　　超八成败诉

　　所有权登记人提起的31次诉讼中。其中，17起原告要求被告腾退房屋，但14起被法院驳回，占比82%。

　　法官解读经适房出售时间受限纠纷“潜伏”

　　邵敏法官介绍，经济适用房未满5年不得出售的规定，本身就从时间上限制了纠纷的发生。

　　邵敏法官称，随着经济适用房从2003年前后落户天通苑和回龙观地区，案件纠纷量也在近5年后逐渐显现，“之后的2008年，北京市出台了新的经济适用房出售政策，从制度上完善了经适房的上市交易，因此经适房纠纷将在实施新政策5年后，逐年减少。”

　　判决合同无效

　　要考虑“借名人”损失

　　邵敏法官介绍，经济适用房是政府提供政策优惠、面向城市低收入困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。

　　在审理该类案件当中，法庭同时还会考虑到涉案房屋相较于购买之初已获得较大幅度的升值，因此在借名购房关系被确认无效后，被借名一方因房屋升值实际获得了较大利益，而借名一方因房屋差价产生了较大损失。

　　因此，法院在判决上往往会寻求双方的利益平衡，即判决双方借名买房合同无效的同时，要求出名人对实际出资人予以适当的经济赔偿。

　　《法制晚报》记者梳理回龙观和天通苑地区的经适房案件后发现，天通西苑和天通北苑的此类纠纷最多，其次是龙锦苑以及和谐家园。

　　邵敏法官解释称，天通西苑和天通北苑本身人口众多，且开盘较早，当时的经适房准入制度尚不完善，给“借名买房”提供了制度上的缝隙。

　　刘明法官认为，在回龙观地区，龙锦苑和和谐家园有部分房屋为当地拆迁的回迁房，而这些小区规模又比较庞大，居住人口比较多，由于拆迁或政策因素，很多具有亲属关系的居民居住在一起，增加了“借名买房”的可能性。