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面包换面粉,杭州楼市降价背后有大棋局
浙江在线衢州频道 时间: 2014-02-25 09:00:41

  “没想到降价来得这么快!”马年杭州楼市开局迎来重磅降价消息,2月18日,位于北软板块的德信北海公园甩出15800元/平方米的清盘特惠价,被称为杭州楼市的“马年第一降”;同一天,德信底价拿下钱江新城金融板块章家坝地块,被不少业内人士视为性价比极高的拿地举措。

  一天之内,城北降价卖房、城东从容拿地,马年率先在杭州楼市耍出一套迷踪拳,德信意欲何为?事实上,这仅仅是开始,德信已经在酝酿他们的下一步棋。

  春节前后,面对杭州超12万套的库存量,开发商其实已经纷纷预备好了马年降价的打算。在“你降我就跟着降”的观望和僵持中,位于城北的北海公园成为马年杭州楼市关注的焦点。

  但是,在德信常务副总裁费忠敏眼中,这次降价与2012年有所不同,北海公园对6号楼王的清盘,更多是出于集团整体营销策略的考量,“这是开发商主动优化结构的个体行为,北海公园的调价并不意味着其它板块也跟着降,每个板块都有各自的属性,降价并不能判断市场好坏,这和公司策略有关。”

  “这是面包与面粉置换的过程,北海公园这次清盘,更多意义上是尽快回笼资金,让钱更快地滚动起来,为接下来的项目运作提供充足的资金保障。”费总补充道。

  这一战略性的思路转化成了“马年第一降”,为德信博得了足够的眼球,同时成功带动了僵持的市场。

  北海公园降价的同一天,德信又出招了,以底价拿下14万平方米章家坝宅地。

  据统计,算上萧山、中泰乡和章家坝地块,2014年德信在杭州已有不错的土地储备,也印证了德信通过拿地扩大规模,在销售上寻求百亿突破的决心。

  费总说,德信成功拿地后,东望将作为马年首个城东项目继续发力,章家坝地块也会在马年亮相,“德信今年整体的思路就是决战东部,从大方向看,是为布局大杭州做准备。”

  按照费总的说法,德信在东部最先启动的应该是东望项目。东望所在的城东新城板块也是降价呼声最高的板块之一。

  北海公园降价后,有网站做出调查:谁将是下个降价板块?结果显示,半数左右的网友认为城东新城首当其冲。

  “这并不是说城东新城的板块价值被高估,相反,证明了该板块近些年来的关注热度正在上升。”一位业内人士对城东新城降价呼声最高作出了这样的解释。

  自2013年新东站开通以来,城东新城迎来价值元年,特别是新东站区域更是被反复提及。

  除了新东站等利好因素以外,拿地成本也是支撑城东新城楼盘价格坚挺的重要因素。城东新城主要分为天城单元和彭埠单元,而目前在售的德信东望、天阳尚城国际、紫玉福邸、锦润公寓、新中宇维萨几个楼盘拿地楼面均价大多在1万~1.2万元/平方米左右,售价基本在2万~2.2万元/平方米,算上建安成本,降价空间并不大。

  更值得一提的是,即使是城东新城辐射的普福、牛田、笕桥等区域,自2013年以来土地楼面价也跟着水涨船高,屡破记录,在售价格也接近2万元/平方米。这本身就证明了其市场价值预期。

  据统计,2009~2014年五年间,新东站区域共卖地33宗,总出让金额近190亿元,既有滨江、广宇、德信、天阳等本土房企,又吸引了新天地、淮南矿业、宁波中宇、华润万家(香港)、港龙控股等外来黑马闯入。

  “东望和北海公园两个项目,它们所在的两个板块定位本身就不同,而就东望拿地价格看,其降价空间不大。对于一些自住客来说,他们对房价到底能涨多少并不在乎,楼盘最后的交付质量、物业服务以及业主口碑才是他们关注的。”对于1万多元/平方米的楼面价,费总觉得应该将产品做得更好,符合地块的价值,并根据所推的楼幢和房源的差异性来合理定价。

  “又是新东站,又是双地铁,如果这次开盘不涨价,我觉得就算赚到了。”德信东望认筹的第一个周末,售楼处的购房者便络绎不绝,一位去年没买到东望的俞女士毫不犹豫地存抵了9号楼。

  如果给大城东设定一个坐标,不少人脑海中蹦出的一个词可能就是“新东站”。的确,这个已经被开发商反复提及的名词足以代表如今的城东新城。但也许更多人不知道,“新东站板块”才是城东新城的核心区域,它成功区隔了普福、天城、牛田、笕桥等板块,零距离拥抱“新东站”。

  直观地说,新东站板块之于杭州,就好比“大虹桥”之于上海。2009年“大虹桥”概念一经提出,便引起了强烈关注。有数据显示,“大虹桥”直接辐射的上海徐泾板块,该区域成交均价从2009年的万元上下,到如今已经翻番。目前,“大虹桥”已成为上海西面的“大浦东”。

  同样是长三角对接的城市门户,同样是如火如荼的开发热土,同样改变了一座城市的传统区域格局,新东站板块与大虹桥板块有太多相似之处:以大型交通枢纽为依托,辐射出不同层级的商业综合体,同时吸引了大量的人流和物流,其区域价值迅速得到提升。

  仅仅5年时间,大虹桥板块就完成了蜕变,辐射周边闵行、长宁、青浦、嘉定等板块;与之类似,杭州的新东站板块也同样使周边普福、天城、牛田、笕桥等板块的土地价值不断攀高。

  不过,真正算得上是新东站板块,又零距离接驳地铁1、4号线彭埠站的楼盘,目前来说,只有德信东望、新中宇维萨2个楼盘,据了解,新中宇维萨目前处于尾盘销售,德信东望已经成为新东站板块最受关注的楼盘。

  区域上得天独厚的优势,使得德信东望2013年5次开盘,每次销售均在9成左右,2013年位列主城区销售榜前十位,德信也荣升本土房企三甲之列。

  无论从其客观的保值性还是主观上集团对项目的重视,德信东望俨然已经成为新东站板块炙手可热的地铁大盘。

  在交通上,德信东望不但拥有地铁1号线一站通达新东站、200余米无缝对接1、4号线彭埠站的快捷优势,更离高速彭埠口不远,能快速到达各个省内外城市,甚至通过新东站枢纽,轻松到达全国发达城市。

  经过几年的打磨,新东站板块的商业配套正在日趋完善:斥资9.6亿打造的港龙商业综合体,距德信东望仅100米;总面积超过25万平方米的港龙城,集IMAX影院、品牌服饰、特色餐饮等于一身,更建有2.5万平方米的欧尚超市。此外,业主还将就近拥有更多购物场所:华润欢乐颂、麦德龙超市等商业项目辐射该片区,涵盖购物、休闲、社交、娱乐等综合功能,为顾客带来一站式消费体验的同时,更提升该区域的整体居住氛围。

  现在,可以揭晓德信的下一步棋是什么了:对于购房者期待已久的城东新城板块,东望将是今年第一个有所动作的楼盘。

  据悉,本次开盘的9号楼是东望最后一幢小高层住宅。在市中心小高层已越来越少的情况下,新东站板块90平方米三房两卫户型非常稀缺,9号楼每家每户都赠送太阳能热水器,性价比颇高。2月22日,德信东望9号楼全城认筹已火热开启,据记者了解,开放认筹后客户十分踊跃,对于开盘价格,销售负责人表示届时将会有惊喜。

来源: 钱江晚报 作者: 编辑: 黄鑫
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