赵海均：限购限卖都遏制不了房价的上涨

　　近日，知名经济学家厉以宁教授认为，房地产政策应当是不限购，只限转卖。对于老百姓的购房需求，政府不应当用行政手段进行打压，而应当依靠税收来限制转卖。其实，近段时间以来，类似厉以宁的言论不在少数。国务院参事室参事陈全生曾不止一次地表示过，打击房地产投机不是打击其买，而是打击其卖，政策要调整就是要把“限买”改为“限卖”。

　　现阶段，我国住房市场出现了非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为彻底遏制投机和过度投资，政府已经采取了很多的措施来调控房地产市场经济，而“限购令”无疑是至今为止最严厉的的政策，但这项政策只在短期内起到了冷却房地产市场的效果，政策适应期过后房地产价格却继续在高涨。最新百城房价指数报告显示：9月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，这是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。而京城等地近日不仅“地王”频出，楼盘销售更是不断上演“日光盘”、“夜光盘”。

　　“限购令”似乎走进了死胡同，于是乎“砖家们”又祭出了“限售”的招术。但是“限售”能否成为房地产调控的“灵丹妙药”，则是值得商榷的。

　　从2005年之后，政府的房价调控有过多次，除了2008年是因金融危机而防止房价下跌外，其他几次调控，如2006年、2007年以及2009年下半年至今的调控政策均针对房价上涨过快。可是，每次调控之后房价均不跌反涨，房价调控屡屡失败。房地产调控为什么会陷入“边调边涨，愈调愈高”的局面？实际上是因为宏观调控思路出现了问题，提出的一些对策并未切中要害。目前有关部门采取的首先是压缩地根、银根，然后加息加税，再不行就限购、限贷、限价、限售。这样的对策并不符合市场经济规律，特别是无视供求关系。更甚的是，这些“限字诀”政策造成大量民间资本外流，不少资本流入美国、澳大利亚、新加坡等地购买房产，这对中国经济伤害很大。

　　实际上，从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。在上一轮限购政策之后，“国五条”各地执行政策未跟上，国民收入增加，加之预期房价难下降以及老百姓“追涨杀跌”的心态，令压抑的刚需在近几个月爆发。这种现象也更为明显地反映在更具人口吸引力的大城市中。

　　从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展；住房基本保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的界限，影响了人们的思考方式，提高了中低收入阶层的购房预期。如果有足够的房屋供应量，房价难以连续快速上升，在一些过度扩建的中小城市的确如此。但一线城市却供不应求，以北京为例，新增供应量远远满足不了长期积压的大量需求，成交均价创历史新高，“日光盘”现象普遍。更进一步，从土地供应的角度来看，这些城市的土地稀缺性愈加明显，加之地方“土地财政”，大型房企资金充裕、拿地意愿强烈、受销售形势良好鼓舞信心十足，地价屡攀升，房价很难得以抑制。

　　市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。我们既然要建设市场配置住房资源的体制，就要承受体制转换的“阵痛”，但也不能奢望市场化解决我国居民住房的所有问题。

　　遏制房价过快上涨，如果不切实厘清市场供求平衡，让市场规律真正发挥效能，即使有再多的制度措施，只怕是高高抬起轻轻落下，而再严厉的“限字诀”也只是片面的砍掉了需求，而没有解决供给上的问题。只有供需平衡，才能释放外来人员的住房刚性需求，才能在劳动资源不流失的情况下，既保证合理住房，又能使社会安定。未来楼市调控的关键应该是增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费。在房地产政策设计上，既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要着力完善住房保障体制；要在合理划分市场机制和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权财权合理匹配的基础上，根据公共财力提供的可能性，增加公房建设，满足低收入阶层住房基本需求；要坚持改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。