买房养老最稳“收租婆”

　　从古至今，国人对土地和房产情有独钟，商品房时代的到来，买房置业让更多人富足起来，甚至成为养老的方式之一。

　　投资与理财叶辉

　　古代高官告老还乡，或者商人赚钱回乡之后，会干什么？置地传家。因为在古人眼里，土地的风险最小，买地之后，不用怕后代子孙没出息，只要他不吃喝嫖赌败家，地里总能种出粮食，稳定的地租就能养活他们。

　　古人的想法很朴素。回到现代中国，土地归国家所有，用地最高只有70年使用权，“买地传家”的现代版本，演变成了“买房传家”。出租房子当“收租婆”，每月收取稳定租金，多安稳！

　　早年煤老板们大规模在北京等大城市买房，除了部分纯粹是为了赚取房屋买卖的差价外，有些人的朴素想法，也许就是以后用这些房子的租金过后半辈子生活，或者让子女衣食无忧。

　　作为一个对“买房养老”做过深度思考的人，我曾经将此付诸过实际行动。在2010年，我一度这么规划自己的养老：除了一套自住房外，有3套可以出租的房子，每套月租2000元，那么每个月可以收取6000元租金，老了之后日子也能不错。

　　养老金怕通货膨胀，但是房子不怕，现在大米一块五一斤，房租2000元一个月，以后如果大米15元一斤，房租估计也差不多能涨到一万好几。

　　当时，我贷款在北京西南三环买了一套62平米的房子，总价大约78万元，简单装修配置家具之后，每月租金1500元。现在，这套已经不属于我的房子已经涨到了200多万元，每月租金大约3000元。从理论上说，如果有人当时买了3套这样的房子，每月租金就能收1万元左右，过富足的退休日子没啥问题。

　　有人喜欢计算房价与租金的性价比，觉得买房不如租房。他们的理论没有错。不过，对于不善于理财的人来说，买了房出租，就像古代人买地，是一种防御性理财手段，你能说古人买地收益不如经商，所以买地都是错误的吗？

　　当然，买房养老也不是什么房子都能买的。能获取稳定的租金，是“买房养老”选房子的前提。结合自己的经验和教训，我总结了以下几条，希望能对你有所帮助。

　　客源稳定是第一位没人租一切皆成空

　　作为养老出租的房产，应该具备防守型资产的特征。也就是说，这些房子的升值性可以被忽略，但是房子必须能获得的租金是稳定的收入。因此，这些房子附近地域租房需求要旺盛。

　　首先，买房所选择的城市必须是外来人口比较多的，那样租房的需求会比较旺盛。北上广等大城市，出租房基本供不应求，而在一些小城市，由于外来人口较少，房子可能很难出租出去，即使能租出去，价格也很低。所以，买房之前一定要先考察出租房市场，看看房子是否很容易出租。

　　选定一个城市之后，下一步就是考虑在哪里买房。地理位置较好，交通便利的区域，乃是首选。有经验的房产投资者比较青睐市中心的楼盘，那些房子交通便利，对于租户来说非常方便，而且往往离上班公司也近。相比之下，偏远地域的房子就难出租得多。

　　美国底特律的案例为我们提了个醒：在一些资源型的城市，或者正在走下坡路的城市，“买房养老”比较不保险。底特律由于人口不断外流，有些房子干脆被人遗弃，哪还有多少人去租房子？

　　如果指望在这样的城市买房子养老，显然不靠谱。“鬼城”的报道屡屡见诸报端，那些地方房子入住率低，想出租出去自然更加困难。如果买了那样的房子，不但没法出租，每年还要倒贴暖气费、物业费什么的。

　　算算租售比在哪里买房子更合适

　　花同样的钱，买到不同的房子，然后出租，其实回报是不一样的。

　　在比较该在哪里买房时，不妨先计算投资回报率。最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。这种方法计算简便，对买哪套房子的情况分析会较为准确。

　　假设有这么两套房子：一套房子8 0万元，租金每月14 0 0元；另一套房子10 0万元，每月租金2000元。按照公式计算，第一套房子的租金回报率2 .1%，第二套房子的租金回报率2. 4%，显然，买第二套房子更合适。因此，买房时不必死盯着价格，同时要看它的租金收益率。如果一个地方的房子租金很低，那么即使房价也低，买下来也不见得划算，除非这个地方以后发展潜力很大。当然，每个地方房子由于需求不同，租金回报率也不尽相同，如果把回报率低的与银行利率相比，往往是不划算的。不过作为一种防守型的资产，一次性投入，然后坐等收取租金，也是一种对抗通货膨胀的对冲工具，即使“不划算”，也是一项不错的投资。

　　小房子更好出租户型性价比很重要

　　有租房经验的人都知道，一居室的比两居室的更好出租，三居室的在大城市很难出租，因为总价太高，四居室五居室等就更不用说了。

　　对于投资来说，选择小户型出租最为合适。可以举例：一套100平米的两居室，租金肯定不会比50平米的小两居高一倍，因为对于租房的人来说，就是要一个独立空间而已，大小并不是很在意，但会对价格非常敏感。

　　试想，如果你买一套13 0 平米的三居室，同样价格也可以买两套60多平米的两居室，但是三居室租金肯定不如那两套房子加起来高，而且出租起来也更加困难。

　　因此，买房养老，一定要选择小户型的房子，总价低，既好出租，价格也更加合适。

　　配齐家具家电租金更高看长久别偷懒

　　空房子出租，与配齐家具家电出租，价格可能差到20%。以中等城市一套房一个月1500元租金为例，如果一个月差300元，两年下来，差额就可以把空调、电视、冰箱、洗衣机什么的全部配齐了。接下来的时间，多出来的租金就是纯收益。

　　作为打算长期出租的房子，将那些必要的家具家电配置齐全，并进行简单装修，其实是一门非常划算的事。

　　卖房养老利息难抵生活金

　　未富先老的国人，解决养老问题变得越来越急迫，“以房养老”的话题尤为引人关注。按照中国传统观念，房子是要作为遗产留给子女的，把房子抵押了去养老，让人难以接受。对“以房养老”究竟该如何看待？它能不能成为一种养老方式？

　　投资与理财邹雨萌

　　9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台，明确提出进行“以房养老”试点。由此可见，以后中国人养老多了一种方式，但目前任何关于养老的话题都能牵动十几亿人的敏感神经，尤其是在近几年媒体频传“养老金现巨大缺口”的背景下，“以房养老”政策的出现，无疑让大陆地区的这个秋季多了一个最热词。

　　其实，在国内“以房养老”算不上什么新鲜事儿，早在10年前，南京、上海、北京等城市的个别金融机构就自发尝试过，但均因效果不理想而停滞萎缩。如今由国家提倡，当然会引起群众的关注。

　　近日，中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻，93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老。可见，当“房子”与“养老”两大问题被摆在一起时，就与传统观念产生了激烈碰撞，也势必会引起新一番探索。

　　以房养老，可获多少养老金？

　　无论把“以房养老”说得多好，也不管将“以房养老”骂得多臭，其实我们最关心的还是如果将房产抵押，究竟可以拿到多少养老金。根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2. 6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。通常来说，国内一线城市的房价基本都能支持上述价格，也能满足大部分老人的日常生活需求。

　　虽然国内“以房养老”具体操作办法和实施计划目前还没有正式出台，但继“以房养老”试点政策出台后，多地已经开始自发尝试“以房养老”模式，部分银行也推出“以房养老”业务。据新文化报报道，“以房养老”在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》发布前，长春市早已有个别金融机构试水相关业务。

　　据悉，长春一家银行曾于2 011年末尝试推出“养老按揭”。近日，媒体到该银行以顾客身份咨询得知，如果以一套评估价值5 0万元的房产抵押，可获得的贷款金额最高为30万元；如按当前央行5年期以上贷款基准利率6.55%计算，10年内每月可从银行领取的养老金约为3414元。

　　不过，根据银行在这项业务的实际操作情况，实际执行利率是执行基准利率基础上上浮3 0%的标准，即贷款利率为8.515%。那么，10年内每月可从银行领取的养老金就约是3722元。

　　如果借款人选择的是按月偿还利息，到期一次性还本的方式，按照6.55%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额为10.97万元；按8.515%的贷款利率执行的话，应支付的利息总额约为14.66万元。

　　卖房吃利息养老不靠谱

　　伴随着“以房养老”政策的出台，关于靠房子养老的各种事件频出于网络。近日，就有网友在微博上晒出自己全新的生活模式：“把房卖了，300万。一半买理财产品，一半存活期。一个月一万多的利息，足够租房、旅行、阅读……是时候为自己活着了！”

　　此帖一出，卖房吃利息的话题很快便引起了广泛关注，大家心里也忍不住开始打起“算盘”：卖掉房子，靠利息生活、养老，真的可行吗？

　　这一观点很快遭到了理财专家的反驳。建行北京市分行开发区支行国际金融理财师朱国宇指出，人民币活期存款的基准利率为0 . 3 5%，即使上浮10%，也只有0 . 3 8 5%；如果3 0 0万元中的15 0万元存活期，一年能有5775元的收入，平摊到每月是481元。对这名网友来说，活期存款的利息收入基本可以忽略。

　　目前比较稳健的银行理财产品的年化收益率基本在4%至5 . 5%之间，如果150万元全部买了年化收益率5 . 5%的理财产品，一年的收益应为82500元，折合每月有6875元。但如果购买一年期的理财产品，收益只会到期兑付，不可能每月付息。靠150万元的银行理财产品，不可能每月坐享10000多元的收入。

　　目前固定收益的短期理财产品，年化收益利率最高的可以达到8%至9%，风险略高于国债。如果按照9%的年化收益利率计算，150万元的本金每月可有11250元的收入，但这些理财产品都是短期的，三五年后能否保持这样的收益利率水平，无法确定。

　　不靠短期的理财产品，而是依靠利率稳定的定期存款，利息则更低。把300万元存成一年定期，按照3 .08%的年利率计算，一年的利息收入平摊到每个月仅有7 7 0 0元。即使是存五年定期，按照4 .75%计算，一年的利息收入平摊到每个月也只有11875元的收入。但五年内这笔存款将不能使用。

　　一套房养两老人怎样才合理

　　假设“以房养老”是合理并且可落实的，家中两个老人一套房，用“以房养老”的办法能否养得起呢？这就引出另一个话题，即养不养得起，还得看房子的价值。

　　以广州白云区一套市场评估价约为200万元的两居室为例。根据“以房养老”倡导者孟晓苏的估算，如果根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，老人若用该房屋参保，每月大约可得到1万元的养老金。根据广州目前的消费水平，每月1万元的生活费供两位老人生活，问题应该不大。

　　如果不想将房屋抵押、最终由银行或保险机构收回，而只是以房助养老，将房屋出租，那么这套价值200万元的房子每月的房租，支付得起两位老人住老人院的开支吗？

　　目前广州白云区一套两居室每月的租金收入约为3 50 0元左右，同样位于白云区的某养老公寓，每位老人每个月吃住全包的费用是1550元，还要一次性支付3880元至20万元的赞助费。赞助费根据老人所选择的房间不同而收费不同，多人间的收费最低，为3880元，豪华间为20万元，一次性收取后不退还。

　　假设两位老人的赞助费都以10万元计算，那么老人目前的房屋租金仅够支付两人每月在老人院的吃住开支，20万元的赞助费则需要延长房屋的租赁期限才能解决，若想以房助养老，一套价值200万元的房屋支付两位老人的养老开支，显然有点勉强。