以房养老,简单的四个字,分量却沉甸甸的。它包含了国人最关注的两桩大事:房子和养老。老年人住房反向抵押,即老年人将名下房屋产权抵押给金融机构,便可定期获取养老金直到去世。这种“养老按揭”早在10年前就被保监会认真考虑过,也有个别银行试水该业务,但无论保险业还是银行业,此前研究和试行的结局都是半途而废。面对中国日益严峻的老龄化问题,为什么在国外普遍推广的住房反向抵押贷款在国内的发展却如此艰难?
保险
讨论没结果
方案被搁置
我国已进入老龄化社会,且老龄化程度快速提高,尤以上海、北京、天津老龄化程度最高。为拓宽养老金来源渠道,一些企业家率先向政府提出了“以房养老”模式的建议。2003年,时任中房集团总裁的孟晓苏提出《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议,得到了国务院的批示。同年8月,保监会向国务院呈上《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》,肯定了在我国引入“反向抵押贷款”具有重要意义,但也指出,如果开展试点,要特别注意,以房养老在风险控制和政策层面还面临很大问题。
“当时认为风险主要有三点:一是老人去世后房屋返购的问题,二是房屋产权只有70年的问题,三是房地产市场是否足够健康活跃。政策层面最大的问题是反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款,而当时的保险业是不允许做按揭贷款的。”当时一位保监会人身保险监管部的负责人如是说。
对保监会提出的按揭贷款政策问题,孟晓苏并不认同,“其实‘以房养老’产品是反向抵押贷款,不是银行业的抵押贷款。只要保监会批了就能做,跟按揭贷款完全是两码事。我觉得他们更多的是担心保险业本身可能遭受风险,也是担心投保人的资金遭受风险,不愿意冒险尝试。”但我们面对的现实就是这样,“中国的房产,有一半以上握在老人手里,以房养老类的产品如果能有效推出,可以让老年人活得更有尊严。”
支持的反对的两派公说公有理,婆说婆有理。利弊权衡中哪个更大呢,相关部门可能也一时难以定夺,结果“以房养老”模式在保险系内的尝试就被搁置了下来。
银行
有政策,没业务
我们也就不做了
在银行业,中信银行作为第一家也是唯一一家试水“养老按揭”的银行,实验的效果也不是很理想。
2011年,中信银行在全国范围内发行首张中老年客户专属借记卡——“信福年华”卡,养老按揭就是该卡的一项增值服务。这项服务对借款人的要求是,借款人为养老人本人,需是年龄满55岁具有完全民事行为能力的自然人,没有不良信用记录,并具有稳定的经济收入,具备到期偿还贷款本息能力。为控制风险,银行对借款人所抵押房产提出了要求。一是借款人有两套或以上自有住房的,所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。二是借款人只有一套自有住房,并以该自有住房抵押的,必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。产品说明还规定,借款总额不得超过房产市值的60%,最长发放年限为10年,利率按照央行公布的同期基准利率或上浮执行。十年之后,借款人需要偿还借款,赎回房产,否则房子就归银行所有了。
记者昨天询问中信银行的客服人员和北京多家支行的理财经理。客服对记者表示,养老按揭服务在北京地区还在开展,但并不是每家支行都做。询问的几家支行经理均表示,这项业务自打推出后几乎无人问津,所以现在他们索性不接受申请,“有政策,没业务,我们也就不做了。您要想问,可以问上一级管辖行。”而中信银行官方也不愿意谈论这次不成功的“吃螃蟹”经历。
专家
保险公司算计
不能只对自己有利
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,“以房养老”试点成功的关键是金融机构要能给老年人养老送终,解除老年人的后顾之忧。从这一点来看,保险公司开展住房反向抵押业务比银行更合适。
“银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限,无论10年还是20年,到期后如果不还款,房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人,肯定不愿意。谁都希望自己活得时间长点,不希望人还在,钱没了。而保险公司的养老保险可以‘一保到死’,因为房子不再具有可追溯性。保险公司按照大数原则统计概率,遇到寿命长的,按月分红,保险公司就赔了,寿命短的,就赚了,以丰补欠,业务是可以做的。这里的问题是每月支付额的问题。保险公司虽然擅长精算,但不能只朝着自己最有利的方向算,还是要体现社会保障的性质。”
郭田勇指出,无论银行还是保险公司,开展住房反向抵押业务后都面临房产如何处置和养老金额如何确定的问题。“金融机构都希望将房产变成金融资产,这就需要配套的金融工具,需要资产证券化,否则谁也不愿意剩一堆房子在手里。房子的价值如何估算也是个问题。如果住房反向抵押业务在全国大范围推行,北、上、广一线城市和三四线城市房价差距悬殊,养老金支付标准难统一,实施起来会有困难。”
建议
可先从无子女老人做起
中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤表示,我国在这个阶段推行“以房养老”政策是有意义的。“我国养老金缺口大,未来老龄化步伐快,再加上经济放缓,整个社会的养老压力急剧增加。在这种形势下,探索多元化的养老是有意义的。”
周景彤表示,现实生活中,老人给子孙留遗产的传统观念等国情,让“以房养老”实施起来难度加大,不妨从无子女、有房产的老人开始推广。
虽然记者没有查询到北京市无子女老人的数量,但北京市人口和计划生育委员会的数据显示,北京市现有“失独”老人近8000名。这部分老人大多生于上世纪五六十年代,赶上八十年代首批执行独生子女政策,人到中年遭遇独子夭折。据媒体报道,我国每年新增7.6万个失独家庭,目前全国失独家庭已超过百万。这些老人大部分拥有自住房屋,经济状况又不太好。对于他们来说,“以房养老”模式应该是一种不错的选择。(实习记者张品秋)
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“以房养老”能怎么养?
近年来,北京、上海、杭州等地都先后进行过“以房养老”的尝试,但都因应者寥寥而不了了之。那么,“以房养老”究竟是怎么个养法呢?
租售换养:
老人通过出租现有住房,或者以大换小的方式,利用差价养老或入住养老院。
售后返租:
老人将房产出售给公积金管理中心,可一次性收取房款,然后用手中资金重新租住该房,租期由双方约定,租金与市场价等同并一次性付清。租期届满,如果老人还健在,续租的租金全免;如老人在租期内去世,剩余的租金归老人的遗产继承人。
“倒按揭”:
即反向抵押贷款,指老人把房产抵押给银行、保险公司等金融机构,每月取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,直至去世或搬进养老院后,将房产出售偿还贷款本息。
保障性住房养老:
指政府将“空巢老人”、“失独户”和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系,将老人现有住房出租或出售,获得所需生存生活照料,待老人去世后由保障房中心将住房收回。
