在南京新街口街道香铺营社区老年照料中心，张启韻在接受公益组织“玄武区爱杺树社会工作服务中心”负责人陈金松及该组织专业社工的护理。刘浏摄
最近，全国都在热议即将推出的“以房养老”倒按揭模式，而该举措因各种原因在各地试点并不成功。本报3年前独家报道的南京第一位提出“以房养老”申请的老人张启韻(韵的繁体字)，已届九十高龄且身患多种疾病，最终没能实现“以房养老”，目前不得不住进“新街口街道香铺营社区老年照料中心”。对于类似张老太太的境遇，南京市老龄委办公室负责人表示，与各地先前试点的市场推广不同，政府主导推动的以房养老将会是一项保障新政，老人担心的市场风险，未来也会由政府出面承担。
现实案例
老奶奶申请“以房养老”3年仍未成功
“她有严重的心血管疾病，生活不能自理，本不够格进入以民政救助对象为主的社区老年照料中心，但因我们没能把她的房产抵押变现，她有很多意见和不满。”说这话的，是香铺营社区老年照料中心负责人邵牙妹。张启韻住在附近如意里8号，有个单室套产权房，两个儿女和丈夫因病早逝，只有一个远在徐州的侄子。张老的退休工资目前在2300多元，超过城市低保及边缘户救助标准，但因身患多种老年病，以致因病变穷，养老一直在低水平的档次上。几年前，看到国内外相关把房产进行抵押的报道，张老向新街口街道和香铺营社区提出，能否在政府部门的帮助和监管下，把自己的房子抵押出去，每月获得一些现金，等自己百年之后，再把余下的钱款支付给侄子。
记者当年就曾与街道与社区的负责人一道，对张老的这一申请作了“市场走访”。香铺营一家房产中介上门评估了张老的房子，当时表明值“40多万”，但对于怎样支付却不肯表态。这位房产中介老总对记者说：市场没有先例，老人能活到多少岁我不知道，付多了企业亏损，付少了老人喊冤。而张老希望街道和社区帮自己做主，社区也很想帮她，但因后续监管责任很难厘清，最终望房兴叹。3年后的今天，张老已经90高龄，今年夏季多病齐发，坚决要求住进本来为低保和三无老人置办的街道养老院，而她的身体需要全护理，由于没能满足老人的要求，街道派了大学生社工义务照料她，每月花掉1600元的生活费用外，住院治病的自费部分就显得捉襟见肘。而她唯一的财产、那套房屋也就一直闲置着。
难在哪里
缺政策配套，金融机构怕吃亏不敢接手
对于老人想通过“倒按揭”方式养老的要求，这家社区照料中心主任邵牙妹表示，养老机构不可能来运作，因为它不仅意味着把房产中介这样的企业需要承担的市场风险接过来，也随时将面对老人的不满。“没有政策和法律依据，谁来操作谁就可能陷于被动之中。”
其实南京“以房养老”早在多年前就有机构或企业在构思酝酿，2007年11月16日，本报以《房产变现时会不会吃亏？南京“以房养老”遇冷为题》，报道了南京市社会福利服务协会，当年5月曾与中国人寿保险公司江苏分公司联合推出“机构综合保险服务方案”，指的就是房产倒按揭变现补充养老。这在全国也是一次尝试。然而直到当年年底，全市没有一位老人真正践行，该协会钱国亮会长告诉记者：除去半数以上老人恪守“房产留给子女”的传统观念，更多老人是担心“房产变现时我会不会吃亏”？保险公司也不敢高调推广这一新的险种，它担心的是房价涨了好说、跌了怎么办？！还有一家大型股份制银行也推出“以房养老”倒按揭模式，但它的门槛诸多：老人须有两套房产、房产变现时打六折、倒按揭的最长年限为20年……结果，高端门槛和种种限制也让有需要的老人不敢动房子的主意。导致如今6年后，南京市像张启韻这样有着十分迫切需求的拮据老人，在“以房养老”这美妙的画饼前无奈地停滞。
如何破解
专家称谁来运营，是政策实施的关键
南京市老龄委办公室副主任顾玉娥认为，“以房养老”依然是当下养老模式中的一个补充，老人们的生存质量各不相同，不会成为众多老人选择的主流养老方式，而相对集中于没有子女(或子女在国外读书需要用钱)的、高龄独居的，以及那些儿女少尽赡养义务的贫困老人。“欧美国家做得早，与当地的养老制度、高额遗产继承税，以及房产属于私有有关。”她介绍，目前中国各地的养老仍以居家养老为主，以房养老将是对上述少部分老人更高质量养老的一个补充。她介绍，前些年有的城市推出此举，多是市场行为，属于理财或保险类的产品，一旦出现风险，企业必定会保证自己的权益。政府部门推动，也缺少政策和法律依据。
“今年底国家出台操作的细则，将从政策和法律层面保障老人的利益，因此它有别于以往的理财产品，而是作为养老保障新政。”南京市老龄委办公室副主任顾玉娥表示，政府出面意味着责任与风险并担，既不让企业吃亏，更不让老人喊冤，实现收益与风险的最后平衡。但她对于未来的“细则”也提出担心，比如房产产权归属与老人子女产生的矛盾如何处理？承担这项任务的运作方究竟是保险企业、银行企业，抑或是与欧美一样有着公益理念的社会企业或NPO，还是政府部门自身？
记者从市老龄委获悉，截止到2012年底，南京市60岁以上的老人达116万，根据“每年以4%—5%的比例递增”这个趋势，到今年底，全市老人将超过140万，占全市614万户籍人口总数的22%，老龄化程度远居全国前列。其中，又有多少比例的老人将选择以房养老改善自己的生活质量呢？记者经过调查了解，像张启韻这样迫切需要以房养老改善提高生活质量的并不算多，但有了政策和法律的主张后，有关人士表示，有着这样想法和需求的老人，会逐渐增多，“现代老人的观念正在改变，比如一些儿女在国外安家的，就不再需要老人的资助，唯一愿望就是父母过好自己的晚年生活。”
南京市民政局社会福利和服务处周新华处长表示，国务院的“意见”显然在顶层呼应了市场需求，但养老事业涉及到30多个部门，如土地、发改、财政、规划、人社、保险等等，“民政部门无疑是主战场，我们光有积极性不够，还得广泛与各部门协同作战，实现老人权益的最大化、生活质量的最优化！”
