[ 导读]中国买房大军正在涌入纽约，他们是一群怎样的投资者？他们为何看中美国房产？他们能获得预期收益还是迎来崩盘？
Joan Brothers在纽约当房产经纪已经有20多个年头了。如何才能把房子卖给中国买家？这是她和她的同事现在最重视的事。
Joan Brothers是纽约房地产公司(Manhattan Global Properties)董事长。她向腾讯财经坦言，以前接触的国际买家大多是欧洲人，也有俄罗斯人，而近几年东南亚的客户有所增多，而中国买家的增加最为明显。
自2008年金融危机之后，中国人赴美购房就在暗流涌动。根据美国全国房地产商协会(NAR)的数据显示，在截至到2012年3月的一年间，中国人在美购房总额接近90亿美元。而随着美国楼市房价企稳回暖，中国赴美买房渐成气候。
买房首要目的：下一代
至于这背后的原因，她认为，为子女教育早做打算是越来越多中国人的投资诉求。“中国人都希望给自己的孩子接受国际化的教育，特别是在一所全球知名的大学里，比如说纽约大学，那么，有些家长就会给提前给孩子买房，哪怕他只有8岁，因为你觉得他总是会用得上的。”
而纽约地产本身供应相对衡定而需求保持旺盛的特点，也在一定程度上打消买家担心纽约房价波动过大的顾虑。即便是在美国楼市整体跌入冰点的2008年，纽约的楼市价格也并未出现崩盘的恶劣局面，倒是有很多人嗅到商机，大举抄底，其中也包括大量中国买家。
“纽约的房产就好像是黄金一样，持有它会让你安心。你把钱花在这里是相对安全的。”Joan Brother非常懂得中国人购买房子的喜好。她向腾讯财经记者展示了她所代理的纽约中央公园附近的一处一室一厅的共管公寓(Condo)， 650平方英尺(约60平方米)，售价100万美元左右。
“中国人喜欢这样的房子。地理位置像是中国的CBD，离地铁站很近，而且是只建了4-5年的新房子。在2008年的金融危机后这样高品质的房子其实受打击并不大，因为房子的品质，位置，特别又是在曼哈顿这个供房量相对小的小岛上，买曼哈顿的房是你资产管理组合里很好的一种投资产品。”
她表示，也正因为中国买家大举进发曼哈顿，很多新楼从设计到建造都开始充分考虑到中国人的生活和审美习惯。除了具有禅意和东方美的大厅甚至庭院之外，在内部装饰方面，也考虑到中国人的饮食习惯。Joan介绍到，因为中国人做饭油烟相对大，所以如果给中国家庭介绍房屋，都会特别介绍有独立封闭式厨房的户型。即便是开放式厨房，开发商也会对抽油烟效果有特别的考量。
而她同时坦言，很多中国人买了海外的房子后，只有子女是真正长期使用房屋的人。而对于年轻一辈来说，特别是本身在美国受过西方教育的这一?，他们的生活方式已经很西化，饮食也更美式，所以和普通的美国购房者来说，需求倒是没什么太大的区别?
买房者身份：并非“财主”
目前就读于纽约大学的佳音就是曼哈顿岛上的年轻一辈的有房一族。2011年秋天，他被纽约大学录取后，父母综合考虑了子女教育和投资组合多元化的需求，决定给他在曼哈顿买了一套一室一厅的二手房公寓。买房两年后，他对这套房的投资回报颇为满意。当时挂牌64万美元的房子，两年之后已经升值到70万美元左右。
“我买的那会儿的市场还不是特别好。卖的人很多，买的人很少。所以当时还砍了砍价，砍了那么两万块钱。但是现在几乎是不可能了，因为买家很多，基本上能用挂牌价买下来就不错了。”
目前还在念书的佳音对于未来是否会留在纽约继续工作尚没有明确的方向，但似乎并不担心房子会没有人接盘的问题。他告诉腾讯财经：“买房之前就算过，如果这个房子租出去大概20-25年收回成本，还不算通货膨胀什么的。如果要租的话，我的房子大概能租到3000美元一个月。”
而根据纽约最大的房产经纪公司Douglas Elliman房产公司的统计数据显示2012年全年曼哈顿地区包括共管公寓(Condo)和合作公寓(Co-op)在内挂牌可交易的公寓库存量共4749套，和前一年同期相比下跌34.2%，而每平方英尺的平均售价为1086美元(折合每平方米约11690美元)，和过去10年平均房价每平方英尺672美元相比，涨了快40%。
和佳音的父母所选择的全额付款所不同的是，随着越来越多的中国中产阶级加入海外购房大军，以及跨国金融产品向中国用户敞开大门，开始有越来越多的中国人也开始使用海外的贷款业务，成为“国际房奴”。这与以前的中国赴美购房者已有明显不同，早期购房者大多为富豪，他们通常不会在美国贷款购房。
汇丰银行负责亚洲市场和中国战略的高级副总裁的李美贤(Elizabeth Lee)介绍道，汇丰银行早就有区域理财的项目，并不特别针对中国人。只要是拥有汇丰银行帐户的国际用户，并且该帐户上三个月存款至少达到10万美元，就可以在美国申请贷款。以前使用此项业务的国际买家中，来自欧洲、香港、台湾、新加坡等国家和地区的申请比较多，但是从2012年下半年开始，来自大陆的申请人数开始增加。每个月美国东岸总共会接受到十多例来自中国大陆的贷款申请，其中纽约和波士顿这样的学区房需求尤为旺盛。而这些有贷款需求的中国人看中的房产大多在200万美元的价位，一般来说在美国可以贷到70%的款项。
李美贤表示，“现在在美国东岸大约每个月会处理80-90个房贷申请，其中买房和再融资的各占一半，而在买房的那一部分中，国外买家大约占到40%。而在整个国外购房者群体中，中国人的比例在增大。”
中国买家特点：比日本人低调
而中国人声势日益壮大的海外置业浪潮也引发了西方媒体的多方关注。一些人不禁将中国人海外买房潮和日本在80年代末期的美国买房潮相互对比。当时的日本人一举买下多个地标性建筑，包括纽约的洛克菲勒中心和加州的圆石滩高尔夫球场。但是随着日本经济泡沫的破灭，这些日本人的“战利品”也纷纷又再度被美国人接手。那么中国人会重走日本人的老路吗？
美国历史最悠久而规模最大的私人银行——布朗兄弟哈里曼银行的经济学家兼首席外汇策略师马克·钱德勒对此态度乐观。他认为比起80年代“只买最贵，不买最对”的日本人来说，现在到美国来买房的中国人大多低调多了，对房价估值也更为谨慎和保守。到目前为止，他们还很少会购买那些容易触及美国人敏感神经的地标性建筑。
钱德勒认为从大环境上说，日本人进入美国楼市的20世纪80年代，是美国经济总体依旧强盛的时期，而目前这批中国人参与的新赴美买房潮的大背景，是美国房价在楼市泡沫被吹破后出现大幅下跌。其实，不仅仅是中国人，其他国际投资人，包括英国人、俄罗斯人等也在趁低买入，很多主权基金最近也在进入美国楼市。
而对于部分西方媒体上所报道的“中国买家推高美国房价”的抱怨，钱德勒倒是不以为然：“总体上，(美国)房价上涨速度非常缓慢。虽然现在美国楼市在复苏，房价在回升，但是和历史数据相比依旧很低。所以现在的问题倒不是美国房价炒得过高，或是中国人逼着美国人退出楼市，而是中国以及其他国家的投资人在支撑着美国房价，让其免于崩盘。”
他也坦言，虽然国际买家在增多，但是美国楼市的支撑力量依旧是美国本土消费者，而无论是地方政府的买房优惠政策，还是美联储的长期低利率都让更多曾经倾向租房的美国人们也加入买房大军，“我这一辈子一直都是租房子住。但是在去年10月，因为纽约买房的优惠政策以及楼市利率之低，导致买房子比租房子要划算，然后我才决定买了人生的第一套房。”
钱德勒表示，中国人美国买房潮的背后有中国人投资理念的成熟，中国房地产调控后投资多元化的需要，也有?嗣癖疑值的助推?
而在美国楼市企稳回暖将逐渐提振美国经济反弹复兴之际，面对强势美元的即将回归，美联储加息预期的逐渐增大，中国经济能否顺利转型和人民币国际化要何去何从，将是未来中国人资金流向和购房偏好主要驱动力。
