购房指南

　　楼市冷暖周期不会长

　　当前楼市的回暖趋势并非假象。通常判断市场回暖的指标是三项：交易量、价格和市场预期。从交易量来看，6月份新房成交量突破百万平米，创17个月新高，在往年都相对平淡的6月这个数字非常可观。二手房成交量也节节升高，接近了去年“新国十条”出台前的水平。房价走势，从4、5月份开始上海二手房的价格环比指数已经由负转正；而新房价格，由于库存降低，开发商虽然仍然坚持“以价换量”，优惠幅度高的在8-9折之间，降价打折力度已经不如一季度，一些单价低于万元的盘，价格也已经回升至万元以上。下跌之后的房价已经出现回升的迹象。

　　从市场预期来看，6月份购房者入市的意愿明显提升，不仅仅是刚需急于入市，即便改善型需求也开始释放，期望抄底。这说明房价看涨的预期有所抬头，至少大家认为房价下跌趋势已经很难持续。未来调控政策没有利空既是利好，这就是市场的普遍心态。

　　由此看来交易量、价格、市场预期这三项指标都已出现微妙变化，这些变化未来若再持续2-3个月，市场冷暖的临界点就将出现。调控之下的楼市容易出现反复震荡，冷暖周期都不太长，从去年2月到今年2月是一段楼市低迷期，基本呈现下降趋势，并且一直到市场触底。从今年3月到明年的1季度将是一个回升周期。当然若出现较大反弹，政策再度出来适度干预的可能性也非常大，所以即便有反弹也会是相对有限的。

　　购房时机因人而异，对于首套房和改善置换型的置业人群而言，现在是非常好的购房时机。一方面，二手房价格经过调整后比以前更加合理，在市场完全回暖前下家在价格上能够争取一些话语权；另一方面，此时的房源选择会多一些，市场好的时候不是你挑房源，而是房子挑客户，选择空间会非常有限，所以更建议大家在淡季买房，眼下7、8月份就是淡季。因为二手房不像新房，优惠促销还得要扎堆选人气旺的时间。

　　现在该买哪里的房？

　　建议首先还是遵循地段原则，先选板块后选房。以目前的房价，普通刚需预算多数一般在150万元左右，目前的选择还算多，松江的九亭、泗泾，闵行的莘庄、老闵行，宝山的共康、顾村，浦东的周康、金桥，这些板块虽然远一些，但是配套方面相对比较成熟，也都有轨道交通，出行比较便捷，具体可以根据自己的工作区域来选择。外环以内就只能选择面积小的老公房，而外环以外的选择可以更多一些。

　　预算有200万-300万元的购房者多数属于置换改善型，也会考虑性价比多一些。外环线附近的一些次新楼盘，或者是中外环间选一些次新房，比如闵行七宝、宝山大华、浦东高行，这些板块都有一些好学校，在楼市限购之下，能够一步到位当然是最好的选择。预算400万-500万元左右的购房者，市中心的二手房，或者新房中的经济型别墅，根据个人喜好选择。现实中，多数还是会选择一些市中心的学区房或者是中高档小区，如果是高档学区房，虹口、徐汇、长宁、浦东都可以考虑。

　　成交十强

　　上半年住宅成交十强出炉

　　降价跑量成主流

　　榜单显示，成交金额十强中，成交均价在3万元/平方米以上的中高端楼盘达到6个。成交面积十强中，9成楼盘今年开盘报价较去年下半年出现不同程度下跌。业内分析，上半年大部分楼盘热销通过价格优惠获得，下半年降价跑量仍会成为主流，涨价可能性不大。

　　在“上半年上海楼盘成交金额前十强”中，绿地海珀旭晖、保利叶语、大华锦绣华城分别以28.03亿元、21.35亿元、19.68亿元位列上半年成交金额前三甲。十强中，有6个为成交均价3万元/平方米以上的中高端楼盘。成交金额十强揭晓同时，“上半年上海楼盘成交面积十强"”同时出炉。数据统计，成交面积前十中除大华锦绣华城外，其余9楼盘今年开盘报价较去年下半年都有不同程度下跌。位于宝山顾村的某项目成交面积居首，其2011年7月开盘时，均价报价为18500元/平方米。今年1月为17000元/平方米，下跌8%。同样位于宝山的另一个刚需盘，今年5月，其新推出的房源均价报价21000元/平方米。去年底其报价约在24000元/平方米左右。“回暖”是上半年申城楼市的关键词之一，在“以价换量”的带动下，上海楼市再度呈现出了久违的暖意。上海搜房数据监控中心统计，2012年上半年的申城楼市，在3月和5-6月分别迎来了两轮爆发——成交量均达到了80万平方米左右，6月更是突破了100万平方米，创下了去年1月底楼市宏观调控力度加码后的最高成交水平。同时，3月楼市的爆发使开发商在资金链上的压力有所缓解，虽然市场中打折楼盘的数量有增无减，但越来越多的项目在优惠力度上有所收窄甚至回调价格。然而，或正是由于楼市整体打折促销氛围的减淡，使购房者对市场的预期出现改变，担忧后市价格会出现反弹而加快了入市步伐。另外，6月初央行3年半以来首次降息以及首套房利率优惠等“利好”因素，也为购房者择机入市创造了有利条件。特别是在6月份，中高端市场的成交量得到进一步的释放。数据显示，6月成交均价在40000元/平方米以上的高端项目签约了近10万平米。

　　种种迹象表明，上半年获得热销的楼盘基本均采用降价措施。下半年降价跑量仍会成为开发商首选。对于后市是否有开发商会试探涨价，开发商会相对谨慎。目前来看，限购力度并没放松，市场预期也不怎么乐观，加大推盘量，力争产品迅速脱手，实现资金回流，会成为开发商明智的选择。