周四，“杭八条”落地，最大的利好是杭州公积金贷款开始向二套改善型住宅放水，再加上之前颁布的限购松绑、限贷松绑，政府救市的姿态已经相当明显。当然，对于央行之前颁布的限贷松绑，目前各家银行对于其落地实施，态度还有些扭捏。然而，互联网金融早已嗅到这里的商机，开始向这一领域渗透。近期各家互联网金融平台纷纷推出房产首付贷款产品。平安好房于9月初推出互联网金融产品好房贷，旨在为资金短缺的购房者提供首付款的贷款。有了这些产品的帮助，购房者可以最低以一成的首付买到自己想要的房子。

　　首付也能贷款最高可享零利率

　　在百度搜索“首付贷款”，跳出来的都是以下这些热门词汇：“零息首付贷款”、“一成首付”、“著名房地产商合作”。目前，平安好房、搜易贷、房金所等也相继推出首付贷产品，一时间，新推出的首付贷产品普遍被解读为“房地产互联网金融时代的标志产品”。

　　平安好房、搜易贷、房金所等多家互联网金融平台推出的产品，主要是为购买房屋首付资金不足的购房者提供贷款的项目。这些产品通过首付款分期、短期过桥借贷等方式，解决购房者首付款不足等问题。而购房者首付贷款的资金来源不再是传统按揭中的银行，而是P2P平台上的投资者。

　　来自平安好房最新的统计数据，“十一”长假7天，好房贷产品购房贷款类申请额达到1.1亿元。产品上线两周之后，好房贷贷款金额已突破10亿。以北京市场为例，在好房贷的申请者中，有近八成是贷款额100万至200万元的改善性用户。对于这一人群来说，低息甚至无息贷款是吸引他们的主要因素。

　　同样，上线不到两个月的搜狐焦点旗下的搜易贷P2P平台，目前平均每天的平台交易额已达500万元左右。

　　这款产品的成立逻辑是这样的：好房贷在某楼盘驻场合作，覆盖率达到100%。有购房需求的购房人购买该楼盘房产，通过这些平台获得首付贷款。

　　而这些首付贷款的来源，则是一批被包装成年化收益超10%的P2P产品。购房人在通过P2P平台的相应审查后提交首付贷款的申请，之后这一贷款项目将被包装成为P2P标的在P2P平台上进行公开认购，拥有资金的投资者可以通过认购的形式出借资金，从而获得借款收益。

　　借款者付息和投资者收益之间的利差哪里来？

　　平安好房方面表示，部分合作楼盘申请首付贷款最高可享受零息优惠。

　　而公开资料显示，平安推出的与好房贷对应的好房宝，其历史最高年化收益率曾高达14%。根据平安好房官网显示，目前可供投标的首付贷款项目收益率普遍保持在8%、10%左右。与此同时，曾经热销的“宝宝”类互联网基金产品收益率仅为4%左右，银行理财产品平均收益率也仅为5%左右浮动。

　　而搜狐的搜易贷方面则表示在推广期间将给出6.5%的利息，相比目前的银行贷款利率仍相对较低。搜易贷旗下的首付贷目前公布的贷款利率最低为5.5%。

　　另一方面，搜易贷推出的首付贷，投资人通过借贷给购房者，就能够获得最高12%的年化收益率。数据显示，搜易贷上线一周内共发布了10个项目，合计成交金额383万元。其中，达到100万元的标的有3个，贷款方的平均年化收益率为8.3%；最小的标的融资额为2万元，贷款方的年化收益率为11.5%。

　　这里的数字很明显，借款者支付的利息和P2P投资者获得的收益之间存在差距，而且不是一点点。

　　那么现在问题就来了，这中间的利差从哪里来？

　　根据好房贷介绍，对于好房贷的合作楼盘，平安好房和开发商会对消费者进行贴息，帮助消费者减少借贷负担，最高补贴到零利息。

　　平安好房网首席运营执行官庄诺此前曾表示，好房贷贷款利息分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式，最高可以为购房者做到零息首付贷款。为了帮助购房者轻松筹集首付，对一些签约楼盘，平安好房采取贴息特惠，最多可做到有抵押贷款一年零息、无抵押贷款三年零息。

　　这样的交易条件导致，这些互联网平台除了对客户的贷款额度和还款期限有要求之外，对购买的楼盘也有要求。首先必须是平台的合作楼盘，只有购买其指定楼盘并具备购房合同的置业者才有资格申请好房贷项目。有些平台甚至对合作楼盘做出了一系列要求，包括要求开发商为地产500强企业或者地方龙头开发商等。而平安好房则是限定购买楼盘。

　　首付贷或将进一步加大房地产风险

　　目前在各家互联网金融平台申请首付贷款主要有两种形式，一种是有抵押贷款，一种是无抵押贷款。

　　以搜易贷旗下首付贷产品为例，在无抵押贷款的情况下，用于支付购房首付的借款最低借款额度为1万元，最高为房款的20%。目前首套房购买政策是首付比例最低为三成。换句话说，按照这一规定，意味着首付贷能够帮助购房人解决首付三成中的两成，购房人仅仅需要支付一成房款便可以实现买房大计。

　　而在有抵押贷款时，平安旗下好房贷客服表示，最高贷款额度为抵押物价值的七成，且不超过首付贷款的三成。

　　虽说，这类产品的出现实际上是互联网金融与房地产公司合作将房地产金融化的一次尝试，但实际上是打了一次监管上的擦边球。

　　对于传统银行来说，根据监管要求，他们是不能发放首付贷款，购房者必须具备三成的支付能力，才能购房按揭，这实际上是出于风控的考虑。但这一监管要求目前只针对传统银行，对互联网金融却没有这条红线，于是互联网企业就能明目张胆地绕过某些限制，触碰传统商业银行无法染指的首付贷禁区。

　　对房企来说，互联网金融企业的所谓“创新”正中下怀，这种产品降低购房门槛，提升整个市场的交易热情，只要能卖掉房子，那么贴点利息又能如何？

　　在房屋贷款中，金融机构目前仅允许提供按揭贷款。一旦P2P资金介入首付贷款，形式上只是一种民间借贷。

　　首付贷可能出现的最大风险首先在于房产的断供。一旦购房者无法继续还款，就会形成坏账，而这时，P2P平台并没有传统银行较为完善的风控能力的话，资金将难以追回。而在有抵押的首付贷款申请时，一般而言首付贷款的抵押优先权不如银行。虽然首付贷款作为二次抵押在法律上仍然有效，但是一旦首付贷款的贷款人违约，P2P的贷款人对房屋残值的估值、及时变现能力，将远远弱于银行。那么作为这个P2P产品的投资者，也会跟着遭殃。类似的事情屡见不鲜，只不过是投资领域不同，道理都是相通的。