2014年三季度国内房地产市场延续下行势头，虽成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓。虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。中国指数研究院[微博]认为，如果四季度政策不发生重大变化，预计全国房价将继续下行。

　　住宅价格连续5月下跌，市场下行趋势明显

　　百城住宅均价自今年5月以来连续5个月下跌，9月跌幅扩大。

　　根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年三季度，楼市处于下行调整时期，百城住宅均价持续下跌。其中7月住宅均价为10835元/平方米，环比下跌0.81%，跌幅比6月扩大0.31个百分点；8月住宅均价为10771元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22个百分点；9月百城住宅均价继续下行。

　　**三季度新房成交环比回升，同比下降14%**

　　2014年三季度，市场仍处于下行调整期，信贷调整房企加大推盘、以价换量的推动下，市场成交环比有所回升，但较去年同期仍有较大差距。

　　据中指院统计，三季度，重点城市成交商品住宅约3777万平方米，环比二季度增长10.3%；受2013年同期高基数影响，三季度市场成交同比下降14.0%。累计来看，2014年前三季度重点城市成交约10732万平方米，同比下降15.9%，降幅较上半年收窄1个百分点。

　　三季度土地市场持续低迷，推出与成交量持续下降

　　从土地推出来看，今年1-9月全国300个城市各类用地累计推出17.9亿平方米，较去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7亿平方米，环比二季度基本持平，较去年同期下降25.5%；成交方面，全国各类用地累计成交14亿平方米，较去年同期下降24%，其中三季度成交3.9亿平方米，环比下降18.8%，同比下降41.6%。

　　土地出让金方面，房企拿地保守，出让金同比回落，各月降幅持续扩大。

　　2014年前三季度，出让金累计为1.7万亿元，同比下降22%；三季度，全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超5成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，三季度土地市场仍然维持较冷态势，其中9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近7成。

　　品牌房企业绩仍好于去年，但多数房企销售不及预期

　　2014年1-8月，20家代表性品牌房企销售额达8262亿元，同比增长9.4%；销售面积7620万平方米，同比增长10.7%。多数房企目标完成情况不甚理想，年末销售持续承压，2014年1-8月，代表企业平均目标完成率为55%。

　　房企拿地销售比方面，企业拿地保守，土地购置费用占销售额比重持续下降。2014年前8月，品牌房企累计拿地金额同比下降幅度达到33%，导致整体拿地销售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.43降低至0.23。

　　四季度展望，信贷政策调整成关键

　　展望四季度，在政策不发生重大调整的条件下，中指院认为，市场预期下行导致需求观望和按揭贷款影响，仍将导致市场成交量同比小幅下行；供应方面，在年度销售目标和资金回款压力下，房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加；目前市场库存高企，去化压力攀升，预计全国房价继续下行趋势。

　　鉴于9月底以来市场预期“认房不认贷”的按揭贷款政策调整升温，预计四季度房地产信贷政策调整可能性较大。如果“认房不认贷”等信贷刺激政策落地实施，或将明显刺激改善需求入市，促进市场成交，四季度市场成交或将接近去年水平。