4898万套！日前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告，称2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。

制图于佳岐

　　根据报告，人房分离造成的空置住房比例，2011年为4.8%，2013年为5.1%。拥有多套住房的家庭空置住房的比例增加更为明显，从2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。两者合计为22.4%。

　　报告还显示，从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

　　数据一出，立即遭到了华远地产董事长任志强的质疑：“通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有5000万套或更多的空置房。”

　　作为经常被用来衡量楼市健康程度的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。但这个重要指标，住建部门称“没有准确官方定义”，统计部门称“很难计算出来”。西南财经大学不是第一个尝试计算空置率的团队，22.4%也是一个新的空置率版本。

　　(数据来源：《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告)

　　没有药方怎么抓药？

　　如果不是任志强的质疑，恐怕很多人都不知道“空置率”是这么一个谜一样的数字。

　　公开信息显示，上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。2010年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前，未见到公布相关进展。

　　之前有人表示，商品房空置率问题也是国际难题，“想真正清楚住房的面积、结构，还得寄希望于大规模的住房普查。”

　　不过这个难题并没有阻止民间组织乐此不疲地尝试，最有名的是在晚上数没开灯的房间，依靠“黑灯率”得出“空置率”，稍微科学一点是观察水、电表的变化，不过依然有不小的缺陷。

　　为什么空置率那么重要？经济学说，供求关系决定价格。空置率是供求关系的一种体现，空得越多代表着市场供应或者潜在的供应量越大。美国住房统计机构从1965年就开始分别统计自有房和租赁房的空置率，覆盖全美国75个都市，每个季度都会发布调查数据。欧盟国家对空置率的调查也早已形成惯例。

　　然而，理应是房地产调控重要依据的“空置率”在国内处于缺失状态。随之而来的问题是，缺少重要参考数据，屡次三番的房产调控还合理吗？

　　一直以来，国内房产调控普遍采取的是“一刀切”的态度，不管各地实际情况如何，统统打五十大板。可实际上，影响房产价格的因素有很多，各个地方的刚性需求与投资需求千差万别，很难一概而论。

　　今年以来，中央好几次提到了对房产市场的“分类调控”基本原则，对库存大、供过于求的城市要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策。对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，分类调控要在有空置率数据支撑的情况下才更为科学，“从某种程度上说，空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。政府应执行分类调控，科学合理做好土地指标的规划，在供过于求的城市，严控土地供应指标。”

　　当然在国内，空置率计算的工作正在稳步推进之中。到目前为止，全国已有22个省区市启动了不动产统一登记的前期工作，得出空置率只是时间问题。

　　值得玩味的是西南财大这个数据出台的时间点，一是国内房地产成交已经经历了5个月的缩量，二是全国100个城市新建住宅平均价格结束了23个月的上涨。在楼市这么不景气的情况下，5000万套和22.4%这两个数据显得尤为扎眼。

　　按照商品房空置率的国际惯例，空置率在10%-20%区间属于空置危险区，20%以上属于商品房严重积压区。有兴趣的不妨观察一下周边新小区的亮灯情况，就会明白任志强同志这次为什么会那么紧张了。