“先租后让”或为解决之道/

　　利用土地优惠政策作为“甜头儿”吸引企业来属地投资，地方政府看似是灵活使用资源撬动经济发展，实则暗藏隐患。

　　有业内人士指出，地方政府以低价土地招商引资，在前期征地过程中，必然要低价征收农民的土地，并且地方政府在工业用地方面少收的出让金，最终会通过住宅及商业用地弥补，继而推高服务业和房地产价格，居民成为最终埋单者。

　　上述招商局人士还指出，由于廉价地甚至零地价成为“潜规则”，一些会讲故事的土地掮客们也发现了生财之道。“这些人往往会通过做假等方式描述一个很宏伟的项目，把自己包装成很有实力的投资者，取得零地价土地后，再去其他地方融资，以土地和管理方式入股。”

　　他说，这类掮客很快就会通过退股形式变现资金撤出，留下一个烂摊子给投资者和政府。

　　“禁止以土地换项目”也是国土部此次《规定》明令禁止的另一种做法。有些地方政府为加快城市基础设施和其他一些公共设施建设，会以向开发商提供一定面积土地且往往是经营性土地的使用权为条件，向企业换取工程。

　　有审计署人士称，这看似是加快地方基础设施建设的做法，但不利于建立和规范正常的土地市场秩序，“以土地换项目”出让的土地价格往往明显低于市场价格，会造成国有土地收益流失。

　　此外，由于换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，也造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。

　　“尽管变相减免土地出让金的做法将被禁止，但恐怕地方还是会想出其他办法来。”上述地方招商局人士说。

　　国土部也“想”了一个办法，《规定》二十三条称，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。

　　安徽省会合肥市在今年4月1日已经开始这种“先租后让”试点。其方案为，对先租后让的，应先确定租赁期(5年)、建设周期、税收、就业等相关条件，经市土地管理委员会批准，一次性履行招拍挂程序。租赁期内，年租金标准按当年(即租金收取年)工业用地最低价标准的5%收取。

　　而租赁期结束未达到建设、税收、就业等相关条件的，土地予以无偿收回。租赁期结束，达到建设、税收、就业等相关条件并经市土地管理委员会批准，办理出让手续，出让价格执行当年(即出让手续办理年)工业用地最低价标准。

　　如有的地方政府在招商引资时，与企业签订投资协议，约定投资企业的投资规模，并承诺在企业投资达到相应的投资规模后，地方政府保证企业的最低用地价格。

　　产业地产研究专家周建成表示，“先租后让”土地出让方式无疑将遏制拿地-抵押贷款-开发这种滚动的模式。