本土化是外来房企必经之路

　　旭辉汝海林：下定决心深耕杭州

　　2012年底开始，在杭州的土地拍卖现场，常有媒体同行说：“旭辉又来了”。大部分业内人士对旭辉的最初印象，除了其曾一天之内豪掷近40亿元在土地市场双线进杭之外，旭辉那种逢土地拍卖必出价的积极表现一直让人印象深刻。

　　在很多媒体人眼中，旭辉是一家胸怀大志、积极进取的公司。在记者与旭辉集团杭州事业部总经理汝海林交谈之后，对旭辉有了更丰富的认识，进取背后，也是理性的选择。

　　拿地凶猛

　　也要遵守“三不原则”

　　成立于2000年的旭辉集团，虽然福建起家，但总部移居上海多年，目前以上海房企自居。开发项目覆盖上海、北京、重庆、天津、长沙、合肥、苏州等十余个城市，涵盖住宅、商务办公、商业综合体等多种业态。2013年，旭辉同一天在杭州拿下奥体板块和崇贤两地块，即如今的绿地旭辉城和恒基旭辉府。

　　记者(以下简称“记”)：每次土地拍卖中，旭辉的表现都非常“凶猛”，您如何看待这种评价？

　　汝海林(以下简称“汝”)：2012年我们就开始参与杭州的土地拍卖，但一直没有拍到，所以业内很多人叫我们“最熟悉的陌生人”。事实上旭辉一直理性地坚持着“不拿地王、不拿高价地、不高负债拿地”的理念，因此虽然参加了多次土地拍卖，但我们一直严格遵守着“三不”原则。

　　在2013年年报中，旭辉的资产负债率是有所下降的，我们在规模增长的同时也在控制负债率，这也与我们采取的高周转和合作策略等有关系。同时，在资本市场的运作中，我们一直在优化长短期债务结构，控制资金成本。

　　记：从2012年下半年开始，杭州土地市场急剧升温，大鳄争相入驻，这对于很多开发商来说，并非是拿地的最好时机，旭辉如何看待土地市场的变化？2014年是否又是个拿地的好时机？

　　汝：土地市场的变化我们一直在关注，杭州的各个区域各个板块的土地市场特点各不相同，各有变化。

　　2014年杭州市场充满挑战，也不乏机遇，在土地市场上也有机会，旭辉也正在全杭州范围内积极研究各区块土地，在适当的时机考虑拿地。

　　既入驻，必深耕

　　争做板块主要经营者

　　在进驻杭州之前，旭辉在全国已经进入十余个城市，汝海林告诉记者，旭辉每进入一个城市，都不止拿下一块地。

　　记：对于新入杭州的外来房企，同一天在两个区域拿下两块地的情况也实属罕见，旭辉对杭州市场是否抱着“急切”之心？

　　汝：一直以来旭辉都不急于拓展城市数量，以加大单城市产能为经营策略。也就是说，一旦入驻，必定深耕，杭州也是一样。我们这样做，也是要告诉杭州的购房者，旭辉不是只拿一块地卖完就走，而是想真正在杭州的市场上有一番作为，深耕其中。

　　杭州作为旭辉“回归一二线城市”战略思路中的重要一站，也被公司格外重视，在正式拿地之前，旭辉已经对杭州市场进行了长时间测算和考察，可谓是厚积薄发。之所以这么想要进杭州，还是看好这个市场，包括热度较高的奥体板块，想尽快融入杭州市场。

　　记：您对于奥体板块，有怎样的评价？

　　汝：国内外的案例已经表明，奥体中心成为一个城市的地标是毋庸置疑的，在杭州也一样。而且目前看来，杭州奥体中心的主体结构中城市之门、地铁上盖等均将名花有主，今年上半年就将落地，图纸上的诸多规划已经成为现实。去年我们还是奥体板块的参与者，而从今年开始，我们即将成为板块的主要经营者之一。

　　记：旭辉接下来拿地会倾向于哪些板块？

　　汝：旭辉的拿地标准是地块未来将辐射杭州主城，它吸引的客群必须是来自整个主城区，并非仅局限于所在板块。我们在拿地的时候会考虑到项目的辐射能力，例如崇贤地块，由于上塘高架等路网的环绕，也有很多主城区的客户购买，接下来的拿地区域也将会以此为标准。

　　合作战略，稳健启程

　　本土化是必经之路

　　快速布局杭州之后，旭辉也迅速选择了强强联手的战略，奥体地块和崇贤地块分别与绿地、恒基中国合作，打造了绿地旭辉城和恒基旭辉府两个项目。

　　记：旭辉拿地之后就马上选择与其他大鳄房企合作，这是出于怎样的考虑？

　　汝：事实上，合作经营是旭辉运营模式三大引擎之一，也是旭辉向来稳健发展的一种表现。对于新进驻的外来房企来说，合作不失为一个稳妥的方法。而且2013年大规模拿地之后负债率还有所下降，除了高周转战略之外，合作战略也是关键因素之一。

　　记：不少外来大鳄初到杭州都会选择与本土房企进行合作，以便更快融入杭州市场，旭辉为何没有与本土房企联合，而是选择同样新进驻的开发商，是否对本土化进程有所影响？

　　汝：从目前来看，旭辉在杭州的合作伙伴恒基、绿地的规模都比旭辉大，但他们两家公司都选择与我们合作，这也说明他们对我们足够信任，两家公司与我们的经营理念和管理模式非常匹配。

　　旭辉也一直在积极寻求与本土优秀开发商的合作机会，以加速本土化进程，更快地被杭州市场所接受。我们也非常欢迎本土房企进行合作，从我个人角度来看，2014年或许蕴含着较大的机会。

　　心有猛虎细嗅蔷薇

　　除了在拿地现场各路媒体的围追堵截下献出寥寥数语，汝海林在杭州媒体中鲜有发声。承袭了旭辉集团素来的低调作风，去年汝海林对媒体的邀约访谈统统婉言拒绝。

　　这是汝海林第一次接受杭州媒体的专访。交流中，他自己也承认，因为去年初来杭州，很多事情需要理顺，因此对外发声很少。

　　从他与记者的交流中，能深切感受到旭辉急切想融入杭州这个城市的决心。也许是因为多次参加杭州各板块土地竞卖的原因，他对各个区域的楼盘都了如指掌，不过显然，对于那些去年参加过竞拍却没拿到，现在又处于竞争特别激烈的区域，汝海林觉得，“不拿高价地”还是做对了。

　　虽然初来杭州，两个项目都与同样是外来的房企合作，但汝海林并不排斥杭州本土房企。他还拜托记者，如果有优质的项目需要找合作方，一定记得告诉他。在他看来，旭辉在杭州才刚刚开始，更需要好的合作伙伴共同发展。(任思思赵红燕)