2014年，中国房地产市场上空的阴云逐渐浓厚。近日国内传闻某银行暂停地产夹层融资业务，供应链融资业务只做排名前十的企业，并对其他房地产贷款业务进行梳理。这一消息一度成为国内房地产股大跌的导火索。

　　从1998年以来，中国公众似乎逐步形成了房价只涨不跌的思维定势。与此相适应，中国政府的房地产调控也往往以严控价格上涨为政策目标(虽然许多地方政府实际上在助推房地产价格上涨)。不过，诸多迹象显示，未来几年中国的部分市场的房价下行风险，可能逐步取代房价上行的压力。如果不能捕捉到这种巨大变化，那么房价上涨段的火上浇油式的调控，就可能演化为房价下行段的落井下石式的调控。

　　在内部讨论中，安邦(ANBOUND)特约经济学家钟伟表示，房价下行风险加大主要由于如下原因：一是供求决定价格，目前房地产已隐约处于结构性供过于求的状态。2008年以来，房屋销售面积的增长从不足8亿平米上升至超过12亿平米，但同时房屋在建面积则从20亿平米上升至60亿平米。两者落差巨大。假定从现在到2020年，中国房地产的产销面积年均复合增长7%，这意味着到2020年，中国房屋在建面积将超过100亿平米，意味着未来7年需要实现1.08亿套商品住宅的销售。如果再考虑到3600万套保障房的供应，则未来7年，需要约4亿人迁居新房，需要2020年中国的城市化率超过75%。钟伟认为，这一目标几乎是难以实现的。目前个别城市出现的“鬼城”现象，可能会逐步蔓延。

　　二是有效需求增长放缓，目前房地产已明显遭遇需求不足的严重约束。虽然房子盖的多了，但迫切需要买房的人群却增长不旺。有多方面因素，首先是投资客逐步撤离楼市，现在的购房主力已转变为改善型和首次置业型的需求。改善型需求在卖旧买新时，受到非常大的政策制约，限购限贷政策和沉重的交易税费让改善型需求难以释放。首次置业者则受到支付能力的约束。从日美的经验看，居民储蓄率和房价高度相关。中国居民的储蓄率在上世纪90年代基本稳定，保持在20%-21%左右，到2009年升至25%，2010-2011年下降到23%。随着储蓄率下滑的还有年轻人群，从2009年至今，中国高考报名人数已连续四年下滑，储蓄率和进入婚育年龄的年轻人同步下滑，显示在2017年之后中国的首次置业群体在减少且购房支付能力更弱。部分原本勉强可达到购置商品房门槛的中低收入夹心层，则很可能通过政府提供的自住型商品房来满足。排队购房的疯狂时代已渐渐远去了。

　　三是中国利率市场化的进程，也使房屋不再是保存财富的不二选择。在以往快速的货币化和城市化进程中，买房养老成为盛行的法则。就中国整体而言，过去十年，货币余额增长了5.4倍，居民收入增长了3.2倍，房价则上涨了4倍。在此期间如果居民选择储蓄，在扣除通胀后，储蓄的实际收益为负数，购房则可跑赢通胀但仍跑不赢人民币的印刷速度。不过，利率市场化已扭转了上述格局。目前银行理财、信托等收益率均明显高于通胀，甚至快于房价的涨幅。使投资需求迅速撤离楼市。2010年至今，中国楼市的投资性需求对全部购房需求的占比，已从46%下降到12%，中国富裕群体开始多元化地配置其财富，而不是购房一条路。

　　钟伟认为，在上述背景下，中国中长期房地产调控政策的格局并不明朗，其中最为关键的是房地产税政策，十八届三中全会提出要加快房地产税的立法工作，并逐步择时推出。许多人对房地产税的推出可能导致的巨大冲击轻描淡写。事实上，中国全部商品房都建造在租用的国有土地上，房屋拥有者支付了50-70年的地租但并不拥有土地，如果房地合并征税，必然面临巨大的法律障碍。不仅如此，在持有环节征税，给已处于逐渐从结构性过剩隐约向整体过剩滑落过程的中国房地产而言，有可能是灭顶之灾。

　　最终分析结论(FinalAnalysisConclusion)：

　　综上所述，钟伟认为，尽管许多人仍然存在房价永远只涨不跌的幻觉。甚至国家统计局的房价数据也仍然戏剧性地显示环比仍然上涨。但中国房地产市场已到了高位平台期。如果今后无视现状，继续放大供给并以行政手段严厉地限制合理需求，甚至贸然推出房地产税，那么泡沫破裂的风险很可能难以避免。对中国政府而言，中长期视角内，其防范房价下跌风险，远比严控房价上涨更为棘手和艰险。