今年1-9月份房地产相关数据已经出炉，而一组关于商业用房的数据却下降明显。即：至今年9月底市区待售商业营业用房面积6.68万平方米，同比减少16.29%。

 

　　市场分析人士表示，近几年不限购的商业地产在调控政策出台后备受关注，并且成交火爆，是导致今年市区待售商业营业用房面积同比持续减少的根本原因。

 

　　商业用房待售面积少，特别是新的商业项目不多，市场需求却仍然旺盛。但是，业内人士提醒，投资还需谨慎和理性。

 

　　业内人士分析，商业用房最近几年异常火爆，商业氛围的逐渐形成及成熟的商业体入驻衢州是一部分原因，最主要是因为调控政策的影响，住宅投资受限，而其他投资渠道窄、老百姓钱手中闲钱多导致。经历了市场收益的确认其价值，或有新的投资渠道可代替，或许商铺价格会回落。

 

　　因此，如今商业地产的价格上涨快于投资收益(最直接的是租金收益)，店铺的投资回报率不断降低，投资商业用房需要谨慎。

 

　　“2005年-2008年投资店铺的回报率达到5%以上，现在却很难达到3%以上；另一方面，随着网络购买力的增强，电商管理逐渐成熟，‘网店’对实体店带来的冲击不可小估，小商铺或只能为社区配套服务。”一位市场研究人士建议，投资商铺因人而异，储蓄型投资者可选择商业用房抵抗通货膨胀，但大多数资金依赖银行贷款，并希望短线投资的注意投资风险。

 

　　商业用房投资谨慎加谨慎

 

　　由于需求旺盛，从数据上看，衢州的商业用房也出现了有趣的现象：由2009年前的供大于求转变为供不应求；商业用房的价格也随着投资增多，逐渐高于住宅价格。

 

　　“2009年以前，基本上衢州的商业营业用房的供应量大于销售量。”记者从市房管处查看了2003年到2013年的商业用房供应和销售数据，以2003年和2004年为例，这两年内市场上商业营业用房供应都有14多万平方米，可销售量2003年6.97万平方米，2004年只有1.86万平方米；与之对比明显的是2009年以后，商业用房整年的销售量明显增多。数据显示，2009年，商业用房供应量只有4.35万平方米，销售量则有13.49万平方米；2010年，市场上商业用房供应量4.35万平方米，销售量有10.37万平方米……之后几年，销售量也基本上大于供应量。

 

　　“连续几年商业用房销售量大增，使得市场上留下的一手商业用房的总量不断消耗。”市场分析人士指出，2010年左右，商业用房的价格开始逐渐攀升，直到2012年，商业用房价格远远高于住宅价格，商业用房的价格也由原来的“商住倒挂”现象逆转。从成交备案数据上看，2010年，衢州商业用房均价5712.54元/平方米，住宅均价5630元/平方米，但当年仍有4个月住宅价格比商业高；2012年在市区几个项目的推动下，商业用房迅速升值，备案均价高达12580元/平方米，并创下近五年来商业地产成交均价、成交金额最高年份。当年5月份创下了成交备案最高价2.8万元，当月的住宅均价才6954元/平方米。

 

　　商住价格大逆转

 

　　衢州市区自2011年9月初出台以家庭为单位的住宅限购令后，因商业地产不在“限购”范围之内，近两年来衢城商业地产重新受到关注，被广大投资者看好，商业地产迎来交易高峰期。

 

　　日前，衢江区某商业地产开始认购以后，前往咨询和购买的市民非常多。“原本看好的两间店铺都被别人选走了，只挑到一间位置差些的。”当天参加现场摇号选铺的徐先生介绍说，自己是想用闲钱做些投资，没想到连衢江区买的人也还挺多。

 

　　不只衢江区，市区很多商业项目这几年都出现开盘即热销的风光场面。据统计，2012年市区全年共成交备案商业地产1030间；今年市区的商业地产继续发力，至今年9月底共成交备案商业地产705间，备案面积5.03万平方米。

 

　　除了一手的商业用房，二手商业营业用房非常热销，平均每月的成交都有百余间。市区一家中介老板吴女士特别有体会，她告诉记者，二手房非住宅类的商业用房交易量与2012年相比火爆了很多。“像衢州市最繁华的中河沿、蛟池街很难找到出售的店面，但是买家来咨询的很多，可是却没有房源，很难找到愿意出手的卖家。”吴女士介绍说。