2013年8月2日，吕文正站在北京市海淀区法院的被告人席上，他被指控涉嫌诈骗罪。
起诉书指控：2008年至2012年间，吕文正谎称自己是北京市宣武区、崇文区房管局的工作人员，以自己能帮人买到位于北京市朝阳区、丰台区等地便宜的经济适用房和回迁房的名义，骗取十余名被害人“好处费”总计385万余元。
办案检察官告诉记者，吕文正之所以能在4年间屡屡得手，很重要的原因是“准备充分”——他口中的北京市经济适用房购房信息和回迁房政策，以及对外吹嘘的回迁房项目等，都能找到“出处”。为了显得真实，吕文正还会向买房者索要户口本和身份证复印件，伪造“购房资格审核备案通知单”等。最重要的是，他准确地把握了购买人想以超低价购买北京城区房子占大便宜的心理，有的被害人甚至介绍多名朋友向吕文正买房。
北京市西城区检察院检察官冷铁林告诉记者，在北京，像吕文正这样的购房诈骗犯还有很多。“2010年至今，西城区检察院共办理涉及购房的诈骗钱财案件13件13人，其中诈骗罪6件6人，合同诈骗罪7件7人。在这些案件中，犯罪手段有一房多卖、伪造产权证明骗定金等等，而所占比重最大的正是以‘低价购房’为诱饵行骗，共有7件7人。”
“在北京高房价的大环境下，突然出现‘超低价’，其实是非常不符合常理的，为了让这些不符合常理的‘超低价’看似合理，诈骗犯们都会给这些房子安上一些非常特殊的身份。”冷铁林告诉记者，这些超低价房子一般都会被骗子们描述成三类：经适房、拍卖房和酬谢房。
A虚拟的经适房
在超低价购房诈骗中，以能够购买经适房为由头的案件数量是最多的，这也使之成为继高考诈骗和北京户口诈骗之后诈骗犯们的“新卖点”。
“一方面，北京高房价是不争的事实，导致很多有购房需求的人买不起房，价格相对便宜的经适房就成了市场追捧的对象。另一方面，经适房又有严格的准入资格，不要说没有资格的人，就是达到申购条件的人，也未必能弄到房号。”冷铁林说，这种现实情况让很多人相信在经适房购买方面存在“地下通道”，有潜规则，而这一点恰好被骗子们充分利用。
在有关经适房诈骗的案件中，1982年出生的北京女孩梁静可能“名头”最响。她利用签订虚假的经济适用房买卖合同、定金合同或订立虚假的口头购房协议，骗取了高达1240余万元的定金和房款。
梁静曾经在一家房地产公司的前期策划部工作过，熟稔房屋买卖的各个环节。利用自己的这点专业“优势”，在两年的时间内，她冒充一家房地产公司的工作人员，虚构了出售经济适用房的事实，以地产公司项目部的名义，直接或通过他人先后与多名被害人签订了虚假的《北京市经济适用房买卖合同》、《北京市经济适用房购买定金合同》，或者干脆订立虚假的口头购房协议，骗取定金和房款。很多相关的单位和购房人在长达一年多的时间内始终不明真相，而且还“入住”了根本尚未销售的经济适用房。梁静因犯合同诈骗罪被北京市第一中级法院终审判处无期徒刑。
对于这种涉及到一系列申购和转让程序的经适房，不仅不知情的外部购房者容易受骗，就是熟知内情的业内人士也不免落入陷阱。
许文林是一家房地产经纪公司的负责人，2010年10月，他聘用史纲作为自己公司的房产买卖部经理。入职没有多久，史纲便对许文林说自己手里有4个经适房的指标，每平米大概6000元左右，开始只需要8万元的订金，保证能在2011年和开发商签购房协议。许文林听后有意购买一套，但由于担心其中有假，特意上网查了史某提到的两个楼盘，结果的确有这个项目。
自认为万无一失后，许文林向史纲说了自己想买一套的想法，两人很快达成了一致，并且签订了预订协议书，随后许文林把8万元钱转到了史纲指定的银行账户上。之后许文林觉得不能错过机会，便又帮朋友订了一套125平米、总价75万元的房子，同样交了8万元。
身在房地产行业，许文林知道当前的政策是不允许私下购买经适房的，思来想去，总觉得这事不妥，于是告诉史纲说自己不买了，要他把钱退回来，但史纲一直找各种借口拖延，后来干脆不再上班，电话也关机了……
《经济适用住房管理办法》对经适房上市条件、供应对象的审核等均有严格规定。今年2月，北京市住建委表示，拟逐步建立经济适用房封闭运行机制，即拟禁止经适房自由上市买卖，确需出售的由政府指定机构或符合保障房申请条件的家庭回购。
为了简化申请程序、统一政策，北京市住建委已下发通知，从2013年4月19日起，经适房、两限房、公租房和廉租房四类保障性住房将在全市范围内实行按照现行公租房标准统一申请，并由住房保障部门进行审核、备案。根据该通知，购买经适房首先必须符合申请条件，并填写《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》、提供相关证明、配合街乡镇组织调查、评议等，待街乡镇提出初审意见、配租配售方案后录取并上报区县。也就是说，无论通知出来前后，私下购买经适房都是被绝对禁止的。骗子们自称掌握经适房指标，可以随意买卖，不了解相关政策的人自然容易上当。
B捡漏的“拍卖房”
和经适房一样，“拍卖房”同样被外界误解为潜规则大行其道。这种误解让“拍卖房”成为骗子们使用频率颇高的一种“道具”。
几乎每一年，法院和银行等机构都会拍卖那些经过司法程序的房产，一般情况下，这些房产的价格的确会比市价略低。由于很多人对法院和银行拍卖了解有限，更不了解其中的流程，认为在拍卖过程中肯定存在“猫腻”，所以拍卖的价格才会低于市价。“在这种情况下，很多人都认为自己如果能够托上关系，就肯定能够以更低的价格购入这些被拍卖的房产。”西城区检察院检察官徐罡表示，骗子们往往利用购买者这种捡大便宜的心态实施诈骗。
“通常情况下，骗子们往往谎称认识或者自己就是法院、银行负责拍卖的工作人员，牢牢抓住人们渴求低价购房的心理实施诈骗，尤其是行骗受骗双方是亲戚、朋友的话，诈骗的成功几率更大。”徐罡告诉记者，在西城区检察院办理的13起类似案件中，有11件嫌疑人与被害人为亲属、朋友等关系，占85%。在这些案件中，受害者大多会因为是熟人而放松警惕。徐罡把这种现象称之为“杀熟”，在他办理的很多案件中，骗子们“杀熟”的对象甚至是至亲。
今年年初，56岁的徐延东就被自己的亲外甥李华安给“杀熟”了。李华安是徐延东的亲外甥，但两人之前并没有什么来往，直到2012年3月，两人之间的联系才开始密切起来。那时李华安的母亲去世，徐延东作为死者哥哥前来帮助李家料理后事。在那段时间里，李华安向舅舅介绍自己是美国花旗银行驻华总裁的秘书，协助总裁分管了几个重要部门，年薪几十万元。由于李华安的穿戴装扮，加之能说会道，徐延东并没有怀疑李华安的真伪，反而为自己有这样一个有出息的外甥感到高兴。
2012年10月，李华安对徐延东说，他们银行最近拍卖一些抵押房产，价格非常便宜，广渠门附近一套90平方米的房子总价只要37万元，他特意给家里人留了几套。徐延东听了，觉得这是千载难逢的好机会，还把这个消息告诉了自己另外一个妹妹徐延秋。
没过多久，李华安带着徐延东和徐延秋去广渠门看房子，而这间房其实是李华安通过附近中介找来的房子。虽然在看房时，房产中介一直全程陪同，但是李华安之前有过交代，这些中介全程保持了沉默。徐延东在这个过程中也对这些中介的身份起疑过，但都被李华安寥寥数语搪塞过去了。
本来徐延东和徐延秋还想考虑一段时间，但是李华安却没有给他们时间。当年12月，李华安打电话给徐延东，说留房给亲戚的事让总裁知道了，如果这事不尽快解决，自己的工作都可能保不住。徐延东心想，如果因为帮自己购房而连累外甥丢了工作，自己就太对不起李家了，便将一张26万元的银行卡交给李华安，同时徐延秋也将一张20万元的银行卡给了他。交完钱后，徐家兄妹便开始在家等待“收房”。在这个过程中，二人发现46万元被多次取走，并且都是普通消费，甚至还有交水电费的记录。感觉有问题的徐延东开始要求外甥李华安还钱。无奈之下，李华安将自己父亲的工资卡及住房公积金卡押到徐延秋手中，每月留其父3000元，剩下的全部用来还款。但到后来，李华安竟然开始威胁他们的人身安全……李华安归案后，供述称自己根本不是银行总裁秘书，买卖房产一事纯属杜撰，目的就是骗钱用作生活费。
“其实这个骗子很容易就能识破，当时去看房的还有其他人，这些人托关系调查了李华安的身份背景，一下就明白这是一个骗局。”徐罡说银行、法院进行拍卖时都是有法定程序的，并且由正规拍卖机构组织，内部人员无权私留、私分，拍卖价格虽然低于市场价格，但不会低得离谱。
C处理的“酬谢房”
“经适房和‘拍卖房’都属于老招数，骗子们会翻新自己的花样，‘酬谢房’便成为骗子们的‘新宠’。”冷铁林告诉记者，西城区检察院办理的“低价房”诈骗案中，“酬谢房”的新骗局也开始出现。
袁士载是贺芳的邻居。2010年初，袁士载称自己帮一家房地产公司做事，公司为了酬谢自己，给了8套即将开盘的、位于北京西二环白纸坊附近的商品房，准备以每平方米5800元的价格转让。贺芳当即决定要买两套，把9万元定金打到了袁士载的银行卡上。袁士载也很快和贺芳签了商品房预售合同，并给了他正式发票。
到了当年10月，交房的日子越来越近，袁士载却家门紧锁，手机关机。心急如焚的贺芳报了警。袁士载到案后交代，除了贺芳之外，他还骗了其他两个人各4万元，他和被害人签订的预售合同是伪造的，发票也是在街面花钱买的假的。
“如果贺芳再多了解一些袁士载，或者在签预售房合同、拿发票时仔细核实一下真伪，也会及时发现问题的。”冷铁林表示，袁士载仅仅虚构了一个“房地产公司酬谢”的噱头，并未拿出任何证据，如此拙劣的骗局之所以能成功，是由于袁士载把诱惑放大到极致，让贺芳来不及思考，还担心如此好事被别人抢走，于是自己抢着往圈套里钻。
“类似于袁士载这样的骗子，他们之所以屡屡得手，还有一个很重要的原因在于他的身份‘特殊’——40岁以上，北京户籍。”冷铁林在办案中发现了这一特别的现象——在西城区检察院办理的13起类似案件中，8名犯罪嫌疑人为京籍，11人年龄在40岁以上，同时具有此两个特征的共有7人，他认为这也是诈骗成功的因素。
“‘40岁以上京籍’是一个庞大的群体，虽然并不具有很强的特殊性，但社会上普遍认为，这一群体普遍对房子的关注度较高、社会关系网成熟，能‘买到便宜房’的可能性较其他人更大。因此，一旦不法分子恰好属于这个群体，其编造的谎言便更容易被认可。”
