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　　随着国家“国五条”细则的出台，民众在观望后发现楼市价格并未出现较为明显的下调，甚至在经历去年的开发商以价换量、市场逐步回暖之后，开发商不断推出现房，不少楼盘房价有上升势头，刚性需求因而得到进一步释放。上半年，我市房地产业经历一季度投资、销售快速增长之后，到二季度增幅放缓、逐步趋于稳定，总体呈现“前高后稳”态势。全市房地产开发投资额45.27亿元，同比增长26.3%，增幅较一季度收窄8.5个百分点。商品房销售面积达72.94万平方米，同比增长111.4%，增幅较一季度收窄100.2个百分点。其中，现房销售面积14.18万平方米，同比增长187.4%，增幅较一季度收窄99.6个百分点。

　　一、上半年我市房地产业运行情况

　　(一)房地产投资情况

　　1、投资额在保持增长的同时增速放缓。今年1-6月全市房地产开发投资额45.27亿元，同比增长26.3%，增幅较一季度收窄8.5个百分点。从不同用途看，住宅投资额为34.64亿元，同比增长21.7%；办公楼投资额为0.44亿元，同比下降31.4%；商业营业用房投资额为4.53亿元，同比增长92.7%。限购政策使商品房投资性需求得到抑制，开发商也逐步开始重视对商业用房的开发和营销。

　　2、别墅、高档公寓投资额增长明显。从住宅的不同类型看，全市90平方米以下的住宅投资额为10.59亿元，同比增长13.6%；144平方米以上住宅投资额为7.85亿元，同比下降21.1%。144平方米以上住宅中，别墅、高档公寓为4.92亿元，同比增长31.2%。

　　3、分县(市、区)看，常山县和龙游县投资增幅较大。分县(市、区)看：今年上半年常山县房地产本年完成投资达3.81亿元，同比增长88.1%，增幅比一季度扩大3.5个百分点。其次是龙游县，本年完成投资额为5.99亿元，同比增长65.4%(见表1)。

 表1 2013年上半年衢州市各县（市、区）本年完成投资情况

　　(二)商品房销售情况

　　1、商品房销售面积与销售额双双高位增长。房地产调控政策走势不变，调控结果逐步显现，市场上楼盘价格不降反而微张，民众购房逐步趋于理性，衢城开发商不断推出现房，刚性需求进一步入市释放。今年上半年商品房销售面积达72.94万平方米，同比增长111.4%，增幅较一季度收窄100.2个百分点。其中，现房销售面积14.18万平方米，同比增长187.4%，增幅较一季度收窄99.6个百分点。

　　全市商品房销售额50.62亿，同比增长117.3%，增幅比一季度收窄64.1个百分点。其中，现房销售额为10.49亿元，同比增长261.6%，增幅较一季度收窄64.9个百分点。一季度商品房销售增长快，随去年同期基数较快提高，致使今年二季度增速放缓。同时，不少开发商近期以吸引老客户、储蓄新客户为目的，调整营销方式以自然销售为主，商品房销售市场趋于平淡。尽管增幅放缓，商品房销售面积与销售额仍旧保持高位增长。

　　2、大户型销售情况趋好，中小户型仍被民众青睐。从住宅的不同类型看， 90平方米以下住房销售面积为13.75万平方米，同比增长132.2%；144平方米以上住宅销售面积为14.15万平方米，同比增长165.9%。144平方米以上住宅中，别墅、高档公寓的销售面积为7.63万平方米，同比增长547.2%。大户型住宅在去年的销售情况不理想、基数较低，造成今年增速高位运行，但从销售面积的绝对数看，中小户型仍是民众主要选房对象。

　　3、衢江区和常山县商品房销售面积增幅较大。从县(市、区)情况看，衢江区和常山县商品房销售情况较好：衢江区商品房销售面积为12.93万平方米，同比增长417.9%；常山县商品房销售面积为6.43万平方米，同比增长488.2%(见表二)。常山县商品房销售面积高位增长的主要原因是去年销售面积较少、基数较低，同时今年全新楼盘推出带动销售。

   表2 2013年上半年衢州市各县（市、区）商品房销售面积

　　4、商品房待售面积增幅放缓。今年6月底，我市商品房待售面积为7.97万平方米，同比增长17.2%，增幅比一季度收窄1.2个百分点。从住宅的不同类型看，90平方米以下住宅待售面积为5.42万平方米，同比增长49.6%，增幅较一季度收窄24.2个百分点；144平方米以上住宅为25.28万平方米，同比增长77.8%，增幅较一季度收窄4.6个百分点。

　　(三)房地产开发情况

　　随着调控政策的持续和细化，房地产开发商以及民众已渐渐适应当前的调控环境。在楼市价格未降反升的情况下，开发商的开发意愿逐步加大。

　　1、土地购置面积增长、待开发面积降幅收窄。今年上半年，我市购置土地面积14.88万平方米，同比增长4.7%，增幅比一季度扩大2.5个分百分点；待开发土地面积为89.48万平方米，同比下降6.7%，降幅比一季度收窄17.5个分百分点。

　　2、房屋施工面积增幅扩大、新开工面积高位增长。上半年，全市房屋施工面积为545.59万平方米，同比增长7.8%，增幅较一季度扩大4.9个百分点。从住宅的不同类型看，90平方米以下施工面积为106.55万平方米，同比增长3.3%；144平方米以上住宅为114.72万平方米，同比下降7.2%，降幅比一季度收窄0.6个百分点；144平方米以上住宅中，别墅、高档公寓为52.62万平方米，同比下降13.6%，降幅较一季度扩大0.4个百分点。

　　上半年，全市房屋新开工面积为123.67万平方米，同比增长140.8%，增幅较一季度扩大86.6个百分点。其中，住宅新开工面积为97.59万平方米，同比增长152.8%，增幅扩大73个百分点。从住宅的不同类型看，90平方米以下住宅新开工面积为27.25万平方米，同比增长66.2%； 144平方米以上住宅新开工面积为20.84万平方米，同比增长171.8%；144平方米以上住宅中，别墅、高档公寓新开工面积为9.1万平方米，同比增长87%。

　　二、对下半年我市房地产业发展趋势的简析

　　(一)房地产企业资金链趋紧

　　受银行“钱荒”影响，资金流动性趋紧，对于以银行贷款为融资主要手段的房地产企业来说，将面临“钱荒”。6月底，全市房地产企业本年实际到位资金为74.37亿元，同比增长56.6%。分资金来源看，国内贷款为9.03亿元，同比增长109.7%，增幅较一季度提高88.6个百分点；其中，银行贷款8.06亿元，同比增长118.5%。自筹资金为19.03亿元，同比下降3.3%。其他资金来源为46.3亿元，同比增长97%,增幅收窄17.8个百分点；其中个人按揭贷款21.04亿元，同比增长145.6%，增幅较一季度扩大6.9个百分点。可见，我市房地产企业主要资金来源仍旧是银行(银行贷款和购房者的个人按揭贷款)。在“钱荒”之后，央行重申要加强资金流动性的管理，银行有收紧个人房贷业务或上浮利率的倾向，可能会对房地产企业的资金状况造成影响。

　　(二)商品房销售继续增长，增幅会继续回落

　　衢城楼市经历了5月销售火热之后，渐渐进入平淡。目前，房地产市场没有新楼盘推出，现有优惠楼盘项目减少，各区域项目价格比较坚挺，民众观望情绪又起。若没有较大的优惠力度和一定程度的价格变动，刚性需求的持续释放还是会继续带动商品房销售的增长。但从去年下半年开始楼市回暖、销售趋好、基数增大，今年下半年商品房销售增幅会继续回落。