天通苑
手攥50多套房
年收入70万元
地铁天通苑站外，一块块五颜六色的招租牌沿着人行道一直向西摆放着，“暗间”、“阳隔”、“次卧”、“厅隔”、“主卧”、“半地下”，不同类型的房间对应着不同的租金，从三四百元到两千多元不等。每块招租牌上都不忘加上“房东直租”。
大批的毕业生以及北漂，成为眼下天通苑地区二房东最理想的租房对象。临街而坐的二房东，看到学生模样的年轻人便问：“租房吗？条件好，还便宜。”
号称亚洲最大社区之一的天通苑，有超过30万居住人口，房屋数万套。通过查询两家大型中介公司房源情况，工作人员表示，天通苑地区，有30%左右的房源用于出租，出租房中又有一半的房源被二房东控制着。天通苑地区的二房东数以百计，其名下的二手房都打上了隔断间，群租给租房人。
记者辗转找到了一名天通苑控制着50多套房源的二房东，通过他的故事折射出天通苑二房东与群租房的发展轨迹。
7年盘下
50多套房源
地铁5号线天通苑站出口，几块招租牌挡在进出口处，行人跳过积水，侧着身才能顺利通过。招租牌上将房屋类型与价格一一对应，牌子旁的业务员向行人推销着自己的房源。
天通苑站周围，几十栋住宅楼高低不同，围住地铁线。作为亚洲最大的社区之一，天通苑居住着超过30万人口。
天通苑西二区外，二三十块招租牌密密麻麻地沿街而立。二十多岁的小孟，坐在路边，看到有人经过时，他便抬头问到：“租房吗？”
“我们是二房东，不是中介。”小孟一开始就向记者表明身份，“我们的房子要比中介的便宜。”在他的身旁，招租牌上写着“暗间”、“阳隔”、“次卧”、“厅隔”、“主卧”、“半地下”，每月最低租金为350元。
而不远处，一家大型中介公司的业务员旁的招租牌上，最低的租金也已超过千元。
被问的多了，小孟干脆直言，他并不是真正的二房东，只是被二房东雇用的业务员。“真正的二房东，一般都不出来带户看房。”通过小孟，记者辗转找到了一名二房东，33岁的二房东张强(化名)住在天通苑附近，脖子上挂着一根粗大的金项链，很晃眼，“我还真是天通苑最早的一批二房东。”
2007年，张强是天通苑附近的一家中介公司的房屋经纪人，做着租房和卖房的工作。“那时的天通苑已经有很大的规模了，许多人住在这里。出租的房屋价格也不高，一间两居室大概2000元左右。当时已经有二房东出现了，我觉着这是个商机，就辞职去干这个。”
天通苑的二房东最早出现在2006年，最初的二房东通过与业主签订代理的形式，将房屋整租后再进行出租。在张强看来，那时的房源遍地都是，他所代理的房源也从几套变成了十几套，直到现在的50多套房源。租金当时最低的一二百元，最高不到千元，现在早就翻了一倍多，“50多套在天通苑不算多的，有的二房东都有百十套房源。”
半壁“江山”
二房东数以百计
张强已经意识到天通苑地区竞争的激烈，他的触角开始伸向新开通的地铁线，“天通苑已经接近饱和了，房源和租户都快饱和了，市场没有那么大了。”
刚刚成为二房东时，张强将小广告塞进业主的门缝中，表明自己愿意承租。当手中控制的房源越来越多时，他也开始雇人去带户看房。“忙不过来了，又雇了三个人在给我带户去看房子。”
2007年，地铁5号线的开通，让天通苑的租客越来越多。张强也感受到了由此而来的变化，业主的房租每年都会上涨，涨幅都在20%左右。
最近两三年，业主认为天通苑的房屋十分容易出租，大幅缩短了免租期。让张强和其他二房东感觉到更加紧迫的是，原本可以有两个月的租房免费期变成了两个星期，“也就是说，以前我们从房主那租一套房子，业主一年只收10个月的房租，我们可以有两个月的时间来找租户。现在寻找租户填满一套房子的时间只有两个星期。如果这期间还有房间空着，我就要赔钱了。”
在张强眼中，在北京其他区域，没有一处二房东能与天通苑相提并论，从2006年发端的十几个二房东，一直膨胀到现在数以百计的二房东。“有的人手里有几套、十几套房子，他们就自己坐在马路边招租带户。”
天通苑地区每年都是毕业生们的首选，房租便宜，交通方便，在城区中一千五六百元只能租一个七八平方米的小单间，在天通苑却能租到一间十几平方米的次卧。“太俏了，现在基本没剩的。”
天通苑地区一家大型房屋中介公司店长表示，天通苑地区房租中，有30%左右的房源用于出租，出租房中又有一半的房源被二房东控制着。
每套房源
签5至8年长约
张强手中控制着的50多套房源，全都是通过打隔断的方式，将一套两居室或者三居室变成七八家或者十几家租户。
在一间110平方米的两居室中，被打成了7间不同大小的出租屋，石膏板成为隔断的主要材料，一间标间450元的暗间仅有七八平方米，一张床占据了绝大部分空间。从1号到7号，每个房间的门上贴着二房东做好的标签，
在一间房屋中打出七个隔断间，在张强看来并不是难事，也不是最多的隔断间。“最多的200平方米的复式，能打出十四五家一起住，处处都得利用，处处都得打隔断。”张强说，每拿到一个新房源，他都要花费近万元对房屋进行改造，将原本的两居室或三居室变成七八间甚至十几间的群租房。
张强从不与业主签订短期合同，在每次拿到新房源时，他都会向房主提出长期签订代理租赁的合同，“一般都签5至8年，合同里也会写明，每年业主可以根据市场价格对租金进行合理浮动。在这个期间，我们可以将房屋代理出租房屋。”
几天前，张强代理的一间总面积65平方米的房屋，有5家住户，除了主卧与次卧2间正规卧室外，其他3间则由厨房、客厅、阳台隔成。张强在与房主签订的合同中就已写明，房间将被打成隔断间出租。“房主都默认了，我们不收中介费，一间两居室业主要我们的租金5000块钱，我再5000租出去，真当我是雷锋呢？”张强说，之所以与业主签订长期的代理合同，目的就是要保证有稳定的收入来源。如果只签一两年的短期合同，那本儿钱都回不来，即便是简单装修和打隔断。
“一天躺着就挣2000多”
张强与其他二房东一样，都是采取房租押一付三，租期最短为一年的方式。张强的房源中，支付给业主的房租有一半以上是按月支付的，其他的房源是按季度支付，“这也看与业主谈的结果，我们在业主那里也会有1万元的保证金作为抵押，有的业主能接受一个月一付房租。”张强对于租房人收取的房租则是按季度付或是半年付，“中途退房需要提前一个月通知，我们再找下面的租户，找不到的话原来租户就还得继续付钱。”
张强算了一笔账，以一套两居室的租金为4500元计算，如果打成七八间隔断间，就可以获得很大的利润。
主卧室的租金在1600元，次卧室的租金在1000元，带有窗户的阳隔租金为800元，一般有两间阳隔。没有窗户的暗间租金为550元，一套房子中一般有三间这样的暗间。一套隔断间每月分租的收入约在5850元，每套隔断间张强大约可以获利1350元，平均每天每套获利45元，张强共控制着50多套房源。他笑称：“我现在手里都是稳定的长租房源，现在就算是一天躺着啥都不干，也能挣2000多块。”
目前北京租赁市场正规的租赁方式是，业主与房客见面后商定租金并签订租赁合同。而张强对此很不认可，“二房东就是分别和业主、房客各签一次租约，要是他们都谈好了，我去哪吃差价呢？”
天通苑地铁站外，许多年轻人在向二房东和业务员询问着房子的情况，并不时会跳上业务员的摩托车去看房。面对近乎饱和的天通苑地区，张强和许多二房东已经将目光投向了郊区新建的地铁站，开始在那里开拓“市场”。
二房东的光鲜，背后是群租客不堪的混乱与隐患。走进天通苑一套普通的三居室，里面住进了将近20人，每个隔断间小的只有几平方米，原本敞亮的客厅看起来黑乎乎的，在狭窄的走廊两侧全是房门，随处可以看见胡乱拉扯的电线和网线，一旦发生火灾后果不堪设想。而群租房的邻居，备受骚扰之苦，“一到了晚上，这些群租的小青年就更加活跃了。楼道里也经常堆满了垃圾，腐烂的水果、啃完的鸡翅……”
因为租金便宜，住进隔断间的年轻租户们，并不知道住进二房东的隔断间究竟是幸福的降临，还是噩梦的开始。
