房企“应交未交”土地增值税数百亿
征管程序繁杂助长房企拖延清算
《经济参考报》记者近日多地采访了解到，由于对房地产企业土地增值税的征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土增税金额高达数百亿元。有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，建议多措并举完善房企土增税征管政策。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1 %至3%之间。
2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。
记者采访了解到，目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大，总额达数百亿。
万科地产2012年财务报告显示，截至2012年底该公司应交土地增值税14 .13亿元，土地增值税清算准备金44 .35亿元，两者合计超过58亿元，约占该企业2012年度营业收入5. 6 7 %、净利润的46.60%，该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金，但具体缴纳期限不能确定。
北京市忆通律师事务所主任李劲松统计分析包括万科、华远、SO H O中国等在内的29家大型房地产企业年报得知，这29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益，还加大了国家税收流失的风险。
此外分析人士指出，当前楼市调控的一个方向，就是通过增加房企资金压力，促使其加快推盘力度，防止捂盘惜售。但“应交未交”土地增值税数额庞大，意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有，为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。
中国税务学会理事胡怡建、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为，目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大、力度小，土地增值税拖延清算现象较为突出。
一是清算周期冗长，容易导致清算不及时。一方面，房地产项目开发周期长，且分期进行，全部项目完成前，某些清算项目的开发成本难以确定；另一方面，已符合清算时间，即转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的房地产开发项目，目前的原则是把未售部分的成本剔除，这就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在适用税率不一样的情况，势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，加大税收成本。
二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。
天津一家房地产企业的财务人员告诉记者，土地增值税计算方法复杂，企业自身都无法搞清楚，必须要借助会计师事务所的专业人员来完成；为了完成清算，核实成本，企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同，但还是有一些费用没有正规的发票，难以在成本中扣除，这些都给税收工作增加了困难。
三是政府、企业两头为难，助长了房企的侥幸心理，它们更乐于拖延清算。一方面，土地增值税清算过程较为复杂，税金或补或退、清算结果不定，地方税务机关难免存在畏难情绪；另一方面，企业纳税意识不强，存在侥幸心理，税务机关清算力度的不到位，助长了企业拖延清算的做法。
胡怡建认为，土地增值税从预征到清算，有一个“倒算账”的过程，其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘都是房企成立项目公司进行开发，项目公司提早清盘，或者久拖不清盘，对项目清算及土地增值税的征缴都带来更多不确定性。
宜加强征管防税源流失
记者采访了解到，许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计想办法避税。比如，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，但一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工，漫长的验收过程中，有些开发商故意滚动开发项目，有意地将项目决算期推后。
天津一家房地产企业财务人员透露，企业一般不敢逃偷税漏税，但会在法律允许的范围内，对土地增值税做出税收筹划，减少企业成本。比如，只有出售房产才会产生土地增值税，而一些车位没有产权，不出售、仅出租，这部分收入就不会产生土地增值税；在小区内建造的公共设施、会所等配套设施，也可以纳入房屋销售的成本，减少税负；还有的企业会在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，也可以实现避税。
受访专家建议，一方面应加大对房地产企业的会计检查，统一房地产企业核算标准，提高会计信息质量；另一方面，完善房地产企业土地增值税征管办法，细化预征管理，及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算，防止税源流失。
此外，税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系，全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。在项目清算时，尽量配备会计师、税务师、造价师等专业人员，提高清算效率和质量。
