国房景气指数下行、房产投资额增速回落、楼市成交量上涨势头停滞，楼市在上半年一路‘高歌猛进’后，进入年中盘整阶段。这种高位盘整的态势或将在下半年被打破，而接下来的楼市走向，很大程度上取决于下半年的政策走势。
端午楼市成交冷淡
相比此前的“五一”小长假，此次端午小长假的楼市表现显得更差一些。中原地产研究中心统计数据显示，端午节期间，全国主要的54个城市新建住宅合计签约套数为9120套，相比“五一”小长假期间的1.4万套有所下调，而6月截至12日的累计住宅签约套数则为8.45万套，与5月同期的8.66万套基本持平。
6月首周(6月3日至6月9日)，重点城市的楼市成交量以持平和微涨为主。一线城市中，北京与上海的成交量均出现小幅环比上升。其中北京当周商品住宅共成交2179套，成交面积22.66万平方米；上海商品住宅成交3229套，成交面积为33.42万平方米。而广州和深圳则出现环比微跌。深圳商品住宅成交1223套，成交面积为11.57万平方米；广州商品住宅成交1333套，成交面积为15.25万平方米。
业内人士表示，造成当下楼市高位盘整的原因，一是市场冲高后回落，整体市场在3月份都严重透支，需求及房源都有明显减少；二是当前房价环比明显上涨，购房者再次出现观望情绪，虽然“国五条”落地细则力度不大，但对市场也有部分影响；三是信贷政策未继续放松，各地公积金政策还有收紧，也影响了购房者入市。
5月指标全面回落
宏观数据层面，国家统计局近日公布的数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资26798亿元，同比名义增长20.6%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中房地产(行情,资金,股吧,问诊)开发企业土地购置面积11756万平方米，同比下降13.1%，降幅比1-4月份扩大4.5个百分点；土地成交价款2718亿元，增长3.7%，增速比1-4月份回落6.9个百分点。
销售层面，商品房销售面积39118万平方米，同比增长35.6%，增速比1-4月份回落2.4个百分点。1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。5月份的国房景气指数为97.26，环比比4月回落0.09点，国房景气指数已持续3个月下跌，至今仍处于“不景气区间”，主要是开发投资、新开工、购地量等供应指标较为低迷，预计未来几个月基本平稳。
“翻看5月份的房地产宏观数据，能够看出几个趋势。”中国房产信息集团分析师朱光表示，一是全国土地购置面积降幅加大，非常不利于明后年房屋供应的增多；二是商品房销售增幅回落，而随着政策对于住宅市场的抑制，住宅均价同比涨幅进一步放缓；三是房企资金同比增幅回落，其他资金占比进一步上升。
链家地产市场研究部张旭对新金融记者表示，从目前的市场情况看，房企各项建设性指标增速回落，但单月绝对值依然呈现上升趋势。新政之后，需求端以及供应端都受到抑制，位于行业上游的开发节奏有所放缓，有可能会影响到后市供应规模。“与上个月相比，2013年1-5月，房地产投资、开发、土地购置、销售以及到位资金各项重要指标增速回落。一方面，由于去年5月份的指标环比增幅明显提高，造成1-5月的对比基数出现上涨；另一方面，新政落地以后，一些限制性政策在一定程度上抑制了行业的快速回升。”张旭表示。
政策加码留悬念
在销售和房价在高位盘整的同时，楼市的库存情况则不容乐观。截至5月末，全国商品房待售面积42924万平方米，比4月末增加336万平方米。商品住宅待售面积同比增长43.1%，较4月末同比增幅继续回落。商品住宅可售量在上月末出现下跌后，再次上升。“近期市场持续平稳，企业推盘节奏和力度有所恢复，在购房需求有所回落的情况下，市场新增供应量明显加大，也导致商品住宅库存有所上升。预计未来几个月，还将稳中有增。”业内人士表示。
对于当下楼市高位盘整的现状，可以总结为成交量延续高位、高中低档项目大多热销、新开盘价格普涨、典型房企业绩走高、土地市场疯狂依旧。“由于以上五方面的特征表现，我们认为今年下半年新一轮政策加压的可能性已经加剧，尤其是房价上涨等具有强烈信号意义的事件，经过反复炒作，势必将使得中央再度面临巨大的‘民意’压力。”中国房产信息集团分析师杨晨青表示。
值得一提的是，房地产信贷的收紧，在宏观数据层面已经有所体现。而近期热炒的房产税试点传闻，则有为下半年政策加码试探的味道。“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。”业内人士对新金融记者表示，作为市场卖方的开发商、市场购买方的买房人以及政策制定方的政府机构，在下半年的政策和市场博弈中都将发挥作用，而政策走向将对市场走势发挥决定性作用。
