南京中商(600280,股吧)：革新激发潜能在建项目支撑发展
机制革新，激发潜在能量。
12年底公司经历董事会改选，祝义材成为新一届董事长，并亲自掌舵公司运作，倾注较多精力，对公司给予厚望，同时，加强管理和激励机制改革，激发公司潜在能量。
经过改制后，公司对现有门店进行装修改造、提档升级和品类结构调整，收入增速和毛利率有望明显提升；经过前几年处理内退人员，同时，加强内部费用控制和提升利用效率，费用率有望持续下降，而且公司几乎100%自有物业，折旧摊销费用率远低于行业平均水平，因此，净利率水平有望达到8%左右。毛利率持续提升以及费用率下降为近几年业绩快速增长奠定基础。
在建项目区位优势显著，业态融合创新，有望成为后续增长潜力。
1)公司现有7大综合体在建，绝大部分处于当地核心商圈最优位置，人流和商业氛围较好，而且公司物业成本较低，有利于缩短新项目培育期。2)业态融合、创新，缓解电商冲击。新门店均以购物中心形式存在，体验占比在70%左右，一方面有利于缓解电商冲击；另一方面也有利于提升客流量。3)公司新项目均采取自用租赁销售结合模式，我们测算，公司通过销售住宅、公寓、写字楼等物业完全可以回收现有项目投资，而且租赁在一定程度上也缓冲了新项目开业带来的大量费用支出。
盈利预测及投资建议。
去年以来，公司与投资者关系显著改善，一方面加大与投资者沟通交流的力度和频次；另一方面业绩逐步兑现，为成为成长股奠定基础。公司发展战略已经比较清晰，目前正是公司做大市值的重要阶段，业绩正处于快速增长的起点，净利润提升空间巨大，且与资本市场互动将越来越强，地产结算也有助于提升公司业绩弹性，一季度业绩大幅增长以及净利率大幅提升就是公司业绩拐点的印证，后续将会有不断超预期因素出现。
预计2013-2015年EPS为：3.0元、4.4元、6.0元，其中商业EPS为2.5元、3.6元和5.0元，合理价值50元，维持“买入”评级。
风险提示：
资本开支、地产结算具有不确定性；释放业绩进度不确定。
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(广发证券(000776,股吧))
