目前，部分城市出台“国五条”地方细则已满一周，其中“北京版”细则最为严厉。受其影响，部分一、二线城市二手房成交量应声回落，环比跌幅最多近九成。业内人士认为，究其原因，清明小长假、部分购房者3月底时赶在细则出台前集中成交等因素有一定影响，但细则落地导致观望情绪加重，则是其中最重要的因素。
二手房成交大幅回落
二手房成交下跌最明显的是深圳。深圳市规土委统计数据显示，4月1日-7日，深圳二手房住宅仅成交768套，成交面积为6.71万平方米，环比暴跌约89%。当地市场人士介绍，这一数据尚不及深圳3月底时二手房的日成交量。相比之下，深圳新房市场继续高走，上周成交1270套，成交面积为11.45万平方米，环比增长约三成。
上海方面，据中原地产上海区有关负责人介绍，沪版调控细则公布后，上海中原的350多家门店中，至少有两成卖家撤盘，不少卖家转售为租。上周中原地产接受的挂牌量较3月同期下滑约七成。目前，买卖双方均处于深厚的观望情绪中，一些中介门店4月以来纷纷出现“零成交”。业内人士预计，下一步二手房市场的价格将趋于平稳，不排除个别卖家因急于出手而降价。
“自3月31日起，北京楼市调控执行细则正式落地执行，至今已有一周多时间，北京二手房市场开始迅速转冷。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，与去年清明假期前两天的成交量相比，今年清明假期头两天北京的二手房成交量下跌了60%，是自2008年有清明假期以来成交量最少的一个清明假期。
而据链家地产统计，近一周成交量环比下降幅度超过80%，按照全市水平估算，日均成交水平在200套左右。
“我们认为这种过低的成交状态仅为短期现象，主要原因是目前个税征收的具体情况还未明确，购房者观望情绪较重，即使有明确购房需求的客户，也会暂时观望。”链家地产分析师张旭说。
二线城市中，济南、天津二手房成交也大幅下跌。济南市房管部门统计数据显示，上周市区二手房网签731套，网签面积5.15万平方米，环比分别下滑70.5%、71.2%。天津方面，上周二手房日均成交521套，环比下降30.9%；成交面积18.1万平方米，环比下降59.8%；套均面积86.7平方米；成交均价8773元／平方米，环比上涨2.6%。
其实，房地产新政落地除对二手房成交造成较大冲击外，对一手房市场也有一定影响。金丰易居佑威联合研究中心监控数据显示，上周上海市新房成交面积为17.35万平方米，环比下跌59.73%，为近六周最低水平。广州方面，上周一手楼市网签成交1396套，环比上周的2946套减少52.61%；网签均价14892元/平方米，环比上周的15996元/平方米下跌6.90%。
市场观望情绪加重
专家表示，造成上周二手房成交出现“断崖式”回落的因素包括多个方面，比如部分购房者赶在3月底前集中成交，从而透支了后续的购房需求。更重要的原因在于，多地“国五条”细则公布后，在执行层面仍存在不确定性，导致市场观望情绪加重。“虽然目前20%个税尚未真正执行，但我们非常担心政策随时会落地。哪怕现在挂牌出售，在签合同之前，一旦政策开始执行，我们更加骑虎难下。所以还不如先不出手，等政策明朗再说。”一位二手房房东黄女士告诉记者。
记者在北京丰台区、西城区、朝阳区等房屋交易过户中心看到，集中办理过户的“拥挤”景象，已经被“冷清”取代，短期内二手房交易回落势头恐难扭转。
“由于细则刚开始执行，买卖双方尚处于政策观望期，所以虽然近期有出手意愿的购房需求大幅萎缩，但是更多业主仍选择观望，并不急于降价出售，北京二手房房价整体保持稳定。”胡景晖说。
他表示，受执行细则影响，加上细则落地前购房需求的集中释放透支了未来半年左右的购房需求，预计未来半年北京二手房交易量将保持低位，个别区域的房价也有望出现小幅松动。
“我们预计北京的‘国五条’细则对房地产市场的影响在3-6个月，之后楼市交易会恢复正常。”21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航说。
“房价上涨趋势难改，加之物价上涨，我认识的很多人都在想办法来‘规避’调控政策。”自由职业者付军向记者坦言，如果房价继续上涨，仅靠“堵”的办法是抑制不住买房热情的。记者在采访中发现，有类似想法的人不在少数，这意味着潜在的购房热情仍在。(记者于祥明于兵兵)
北京逐步落实二套房贷首套利率仍有优惠
在央行营业管理部明确房贷政策之后，北京部分银行房贷政策调整已到位，但也有银行一线网点仍未接到调整通知。本报记者昨日采访了解到，目前北京各银行二套房首付比例应要求提高的同时，利率变动趋向并未显露，且首套房贷仍有优惠。
7日，央行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，提出贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。
昨日，记者分别致电建行、工行、光大、招行北京相关网点，除建行二套房贷首付比例要求已按央行营管部要求调整到位外，其他几家银行网点一线客户经理均表示目前仍未接到总行政策调整通知。未调整到位的银行目前执行的二套房贷政策仍为首付六成，贷款利率为不低于基准利率的1.1倍。
不过，央行营业管理部通知明确，自2013年4月8日起，借款人通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照《通知》规定执行。央行营业管理部还表示，将会同相关部门对各商业银行落实差别化住房信贷政策情况进行督查。
建行北京网点一负责房贷业务客户经理告诉记者，建行已严格执行上述要求，对8日之前完成二套房购置网签的客户仍可按首付六成执行，8日之后则要首付七成。
值得一提的是，央行营业管理部在通知中并未就二套房贷利率做出硬性要求。因此，已作出调整的建行，在提高首付比例的同时，利率暂未变化，仍执行二套房贷利率不低于基准1.1倍的标准要求。
在二套房购置门槛提高的同时，目前北京居民购置首套房则仍可享利率优惠。贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定。
建行客户经理称，目前首套房首付比例仍为不低于三成，执行基准利率。不过，建行强调差别化住房信贷政策，资质信用良好的客户仍可享受首套房利率下浮的优惠，但优惠幅度要看具体商谈结果。
工行客户经理也称，目前仍未接到总行下发的住房信贷调整政策通知，政策调整前，工行首套房贷首付仍为三成，利率优惠幅度可达基准利率的8.5折；招行北京首套房利率优惠幅度则为基准的9.5折。
一季度上市房企业绩大涨
全年或现“前高中低后翘尾”
在“国五条”陆续落实的背景下，全国楼市在抢搭末班车的效应下量价齐升，房地产上市公司一季度业绩纷纷飘红。继万科之后，金地集团、招商地产、保利地产陆续公布了首季度销售数据。而从一些房企发布的一季度业绩预告来看，由于可确认结算的收入增加，大多数房企一季度净利润大幅预增。业内人士预计，今年楼市或将呈现前高中低后翘尾的整体行情，接下来仍要关注后续政策走向。
龙头房企首季销售飘红
招商地产今日公布的一季度销售数据显示，1至3月公司实现签约销售面积68.87万平方米，实现签约销售金额89.52亿元，相较于去年一季度55亿元的签约金额同比大涨了62%。保利今天公布的数据更为抢眼，一季度，公司实现签约面积285.19万平方米，同比增长98.20%；实现签约金额307.58亿元，同比增长106.90%。
金地集团则在昨日公布其一季度销售情况，1至3月公司累计实现签约面积65.4万平方米，累计签约金额86.4亿元，同比分别增长了57%和88%。而此前已公布一季度快报的万科业绩同样亮丽，1至3月累计销售371.5万平方米，销售金额436.5亿元，同比分别上涨23.5%、40.5%。
至此，“招保万金”四大房企已悉数公布了一季度销售业绩，销售金额同比增幅均在四成以上。而日前，在香港上市的恒大、融创、世茂、龙湖发布的信息也显示，其一季度销售同比增长明显。
六公司一季报大幅预增
上证报资讯统计显示，截至昨日，已有9家房地产企业发布一季度业绩预告，仅黑牡丹一家预减，世联地产和首开股份两家扭亏，其余6家均大幅预增。
业绩预增的房企中，世荣兆业预增幅度最大，预计实现净利润3.8亿至4.3亿元，较去年同期增长9000%至10200%，公司解释，净利润的巨幅增长主要由于公司转让参股公司珠海市世荣房产开发有限公司40%股权，使得投资收益大幅增加。
深物业和泰禾集团均由于期内可结转销售收入大增，而使一季度业绩预增分别高达3500%和1150%。南国置业、招商地产和中天城投业绩预增幅度也同样可观，均达90%以上；招商地产则预计一季度净利润为8亿至8.2亿元，同比增长86%至91%。该公司称，由于报告期内结算面积较上年同期大幅增加，使得营业毛利及净利润相应增长；中天城投则由于确认土地一级开发收益，预计第一季度净利润达2.7亿至3亿元，同比增长90%至110%。
未来仍要看政策走向
对于“国五条”落地后房地产市场的趋势，上海易居房地产研究院院长丁祖昱在昨日举行的《2013年一季度房地产金融形势论坛》上表示，此轮政策的影响周期将持续3-6个月，三季度中期政策效力可被市场消化，四季度很可能将再迎一波楼市行情，但超过去年热度的可能性不大。同时，房价在二季度将维持惯性上涨，到三季度有望平稳。
中原地产市场研究部总监张大伟则认为，2013年楼市成交量很可能呈现前高后低的走势。目前来看，京沪广深等一二线城市，虽然房价控制目标不一致，但前3个月的房价上涨过快，很可能加剧下半年的调控力度。在限购继续执行的情况下，增加限价的可能性非常大，而这一点对房企的影响很大。
