海淀区五道口的房子已经涨到了近10万元一平方米，一套小小的37平方米开间居然叫价350万元？近日来，“10万元一平方米”成了网络上与北京房价最相关的热词。记者连日调查发现，这只是因为五道口华清嘉园一套37平方米的小户型二手房，报出了350万元的价格，门店业务员还在不断推波助澜称仍要涨价。到了昨天，连中介都忍不住出来澄清说同一小区均价远低于10万元，这一套小户型为“极个别案例”，甚至断定很难成交。
区域实际成交价未有大波动
来自链家地产的消息显示，五道口这一套二手房的建筑面积只有37平方米，但卖主的叫价却达到了350万元，相当于每平方米的单价已经达到了9.46万元，再加上中介费、各种税费，每平方米的购房成本超过了10万元。
记者发现，这套“中关村二小学区总价最低的房子”只有一室一厅，房屋朝西采光，房产证已经满5年。虽然大约可以省下将近20万元的税费，但从2月挂出以后，高单价还是让人望而却步。
那这套小户型是如何在网上走红的？
3月7日中午，新浪微博网友“AdRa1n”上传了一张链家地产门店窗口的照片。窗口招牌上，就挂出了这套房源的信息。十几天以来，这条微博的影响力慢慢发酵，转发1.26万次获得了1213条评论不说，一些房地产业界的知名人士还专门为这套高价房发表评论，个别网友还有些断章取义或半开玩笑地大呼“北京二手房价突破每平方米10万元”、“五道口才是首都核心区”。
五道口房源真的已经贵到如此地步？此前才5万元到6万元一平方米的房价，如今一下蹿升了67%？通过走访附近多家门店，记者统计出华清嘉园目前至少有40多套二手房在售，除了这套小户型，其他房源的挂牌价格仍在每平方米5万到6万元左右，并没有显著变化。
而已经完成网签甚至过户的二手房成交数据显示，去年10月18日，华清嘉园一套38平方米单居每平方米成交价为6.08万元，为区域内最高；1个月后，该小区成交一套148平方米的三居室，单价降回每平方米4.99万元，同月一套53平方米的一居室成交价为285万元，单价为每平方米5.38万元。从去年12月到今年3月，这个小区成交了8套房，其中面积最小的50平方米，最大的为205平方米；最小户型的成交单价为每平方米5.72万元，几套房中，单价成交价最低的，为每平方米4.17万元。
“这才是最真实的成交数据，二手房市场是完全开放的，单个房主叫高价或挂低价，都不能反映出市场的总体情况。”向记者提供数据的中介公司相关负责人说。
业务员虚构房价又涨40万元
这套房子的价格为何这么高，是业主不着急卖故意挂高价，还是中介“不小心”打错价格？记者联系上挂出这套房的链家地产中介业务员李洪彬，却听到了更让人意外的回答。
“350万元已经是2月份的价格，目前这套房子已经以370万元成交了。”这名业务员随口就说，目前小区里还有一套37平方米的单居，房主叫价390万元，仍是小区里总价最低的房源。
按照这名业务员的说法，同样37平方米的二手房总价再涨40万元，相当于每平方米又涨了1.08万元，房屋单价接近11万元。如果它仍是小区总价最低的房源，意味着其他挂牌二手房业主也同时调高了价格，这可能吗？
当记者表示可以查到链家地产近期每套房源的成交价，整个小区单价没有10万元的成交纪录时，这名业务员立刻改口说“是在我爱我家成交的”。“总之最近房子还在涨，赶紧买还合适。”他说。
记者随后查阅了我爱我家的成交数据，结果显示，虽然这个小区近期有一套小户型成交，但真实成交价比中介声称的低了将近100万元。“小房子低总价、高单价是正常的，但这一区域没出现很离谱的成交价。”我爱我家相关负责人说。
经过多方查询，截至发稿时，记者仍无法联系上这套小户型的业主。一名从业20余年的业内人士分析，在目前情况下出现如此高的报价，只能说明房主存在两种心态，一种是对二手房价格预期甚高，而另外一种则是业主不急售，“有枣没枣先打三竿子”。
为上学买“加价房”不太值
在这套房源的网络信息中，虽然已经有多名业务员打上了“业主诚售”的评语，但从2月到现在只有寥寥几人关注。业内人士分析，如果真有人买这套房，决不是冲着狭小的户型、冲西的朝向而购买的，而是最金贵的“中关村二小上学名额”。
按照核实后的数据，华清嘉园小区里总价最低的3套房源价格分别为350万元、360万元、370万元，但这几套房子的面积分别为37平方米、50.23平方米、60.29平方米，如果购房人不纠结于“总价最低”，每多付出10万元，就多得10平方米以上的面积。
中关村二小的学区房就这么金贵吗？同样是中关村二小的学区房，一套位于五道口科源小区、1981年建成的板楼，46平方米的一居室总价为276万元，购房人如果只图让孩子上个好小学而不考虑居住空间，买这套房能省下近100万元。若是以350万元的代价，可以买到五道口华清园的免税小两居，同样可以上中关村二小。
“国五条细则出台以后，业主的挂牌价已经更贴近市场价，喊价虚高的情况有了一些转变，但仍有极个别案例出现。”链家地产市场研究部张旭说，华清嘉园这套房源仅仅是目前市场中的个别案例。每平方米9.46万元的价格，远高于该小区每平方米5万至6万元左右的水平。
“由于单价过高，这套房源短期内成交的可能性很低。”张旭表示，这种明显过高的挂牌价对于市场的指导意义不大，并不能反映出真实的市场形势。
