浙江省绍兴嵊州市长乐镇福全村的农民公寓项目，共508套。但是，其中近30%，140套房子却以“商品房”的形式被叫卖。记者在售楼处看到，尽管还是一片空地尚未开建，但6成多，约90余套房源已被预订出去，每套收取订金5-8万元不等。
这个农民公寓项目是嵊州市新农村建设三个农民公寓的试点项目之一。原本是利民的好事，为何沦为投资商的牟利工具，记者不得不打上一个个问号。
疑问一：国有划拨土地建商品房？
得知这一农民公寓项目部分房源成为“商品房”，是来自嵊州市民冯刚(化名)的举报。
这些“商品房”名为“云间山水花园”。冯刚订购了一套81.2平方米的房子，3460元/平方米，预交5万元订金，承诺2014年底交房。
听到这一售价，长乐镇镇长马烽(现已调至嵊州市市委办任副主任)觉得不可，思议，“镇里商品房的平均价是每平方米2000多元。”
之所以看中这套高价格的房子，冯刚认为，房子紧邻甬金高速F匝道东侧，未来会升值。
谁知不久后，冯刚便了解到这块土地性质是国有划拨土地。
记者从嵊州市国土资源局证实，该土地的性质的确是国有划拨，审批出让实际面积为32497平方米，用途是安置农民公寓。
但是，在“云间山水花园”的售楼处，工作人员卖力地向记者推销房子。
“有三幢在卖，一栋B-3楼是高层，有10层楼；另外两栋是多层，A-5和A-6，5层楼加车库。这三幢可以被预订，其他的是农民公寓，不对外销售。”工作人员说。
工作人员说，售楼处墙上挂的销控板上，用红笔划过的是已经预订的房源。记者细数发现，三栋楼房共140户，高层80户，多层30户，被红笔划过的有90多套。
这也意味着，虽然还只是一片空地，但6成的房子已被预订出去了。
记者还看到了盖着公章的预订单，上面写着：客户应在2012年12月25日前办理购房手续、签定购房合同，否则本公司有权处置该房屋，所收订金不予退还。
至于订金方面，工作人员介绍是5万元，这意味着，房子未开建，投资商已有450万入账。
疑问二：投资商为何能如此堂而皇之地牟利？
那么，投资商为何能如此堂而皇之地牟利？
这背后的依据是：嵊市委【2011】14号文件。文件名为：中共嵊州市委、嵊州市人民政府关于进一步推进宅基地置换改革加快农村住房集中改造建设的若干意见。
文件中写到，允许将农民集中居住区规划总建筑面积最高不超过30%的比例作为结余房源，在补办土地出让手续后，进行公开拍卖。收益主要用于农民居住区配套建设、宅基地置换补偿等，以实现项目投资自求平衡。
记者从文件的起草单位——嵊州市新农办了解到，必须要等到整个项目全部完工后，才能补办土地出让手续，然后对外出售。
这意味着，这三幢房屋现在对外预订是站不住脚的。
其实，长乐镇早在2012年年底就对这种预订行为喊停，但是没有见效。不过，长乐镇镇长马烽也表示，这个项目不是商品房开发项目，但会按照房地产的模式操作。
这与“福全云间山水房屋预订单”上写的内容相悖。
预订单上写着：房屋建筑面积约_平方米(以签定正式“商品房买卖合同”时的面积为准)。
由此可见，在这个新农村项目里，投资商做了房地产买卖的事。
疑问三：项目没有招投标
这个项目的投资商是嵊州市通鉴城市投资发展有限公司(通鉴公司)，法人代表：姜长春。
但是，无论是嵊州市发改委、国土局，还是规划局的批复文件中，记者都没有看到这家公司。
2011年9月1日，嵊州发展和改革局批复了“关于嵊州市长乐镇福全村农民公寓项目建议书”，批复对象是长乐镇新农村投资发展有限公司。
嵊州市规划局和国土局工作人员也证实，项目是批给了长乐镇下属的嵊州市长乐镇新农村建设投资有限公司。
这个通鉴公司是从哪里冒出来的？
嵊州市新农办向记者出示了一份文件。2012年6月8日，福全村以“福全村经济合作社”的名义与通鉴公司签订了项目协议书。协议书写明：该公司负责项目建设，并支付项目所需的土地征用用款、青苗补偿款和拆迁政策处理款等共计850万元，总建筑面积30%的结余房源，由公司负责补缴土地出让金，办理土地出让手续后，向社会公开销售。
但是福全村与通鉴的合作，并没有进行招投标。
对于这样的违规操作，长乐镇副镇长张伟锋的解释是，该项目是嵊州市的BT项目(相当于招商引资)，审批是到长乐镇新农村建设投资有限公司，但镇里委托村里在做，与通鉴有限公司进行BT合作，通鉴主要是资金投入。
然而，记者采访了解却并非如此。
嵊州市国土局用地科副科长尹畅玉告诉记者，该项目并非嵊州市BT项目(BT即建设移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，大部分BT项目都是政府和大中型国企合作的项目)。
同时，为何批复给镇里的项目，镇政府却“撒手不管”，一切合同都由村里与开发商签订，项目操作过程中，到底谁来监督？
长乐镇镇长：推翻协议重新起草
面对记者的一系列疑问，嵊州市新农办反复表示，这是一个试点项目，经验不足，需要一步步摸索。
长乐镇镇长马烽(现已调至嵊州市市委办任副主任)则表示，我们要将福全村和通鉴公司签订的协议重新规范，以长乐镇新农村建设投资有限公司的名义和投资者签。
“我们会把这个项目申报成为镇里的BT项目，先和投资公司谈垫资条件、建设工期等等，谈的差不多了，再由长乐镇新农村建设投资有限公司进行公开招投标，最后签订协议。”马烽说。
针对30%房源出售的内容，马烽表示，根据新的协议，房源100%全部会被建成农民公寓。就算将来要缴纳土地出让金，也会以长乐镇新农村建设投资有限公司的名义去补交。同时，长乐镇会让通鉴公司退回已收的订金。
至于何时退钱如何监管，马烽没有正面回答，只说“项目要进行下去，就必须退钱，否则就不和通鉴签新的协议，通鉴已经为这个项目垫资上千万。”
但是，遗憾的是，从马烽作出承诺至今已过去半个月，记者还是能接到买房者的电话，他们说，通鉴不退钱。而福全村一名自称村干部的女子也打电话怒斥记者。
马烽还表示，以BT模式的协议框架将在春节前出台。中新网记者将继续关注。
