业主花了上百万元买的新房子却是“二手房”，因房产项目没有严格意义上的开发商，已经竣工的房子未能及时通过验收，房子不仅无法及时交付，房子的产权证也一时难以办出来。
继温州、北京试水自然人建房的模式熄火后，永康市35位自然人集资修建的“银都花园”虽然如期竣工了，但也陷入了不能如常交付的尴尬境地。
没有开发商的房地产项目
永康“银都花园”可谓是个另类的房产项目。之所以说另类，是这个房产开发项目根本没有开发商，运作这个9万多平方米商品房、35栋独体和连体别墅项目的，是以叶寿福、蒋爱女等为代表的35位自然人。
银都花园位于永康市金盛路，除了35位自然人各自享受一套连体或独栋别墅外，多余的土地开发了7栋13层约400套的商品房面向社会出售。
记者昨天在现场看到，银都花园项目已经竣工结顶，绿化等附属工程也告完工。根据《银都花园转让合同》规定，交房期为2012年9月30日，但购买了银都花园的业主们的房子，至今无法交付。
那些等着房子结婚和孩子就近上学的业主们为此焦急不已。他们曾多次找到开发商讨说法，让业主无助的是，开发商不仅态度冷漠，甚至避而不见。
无奈之下，部分业主找到了永康市建设局，希望建设局督促开发商尽快交付房子。
“建设局告诉我们，这个房产项目没有开发商。”业主卢女士说，永康市建设局建筑业管理科胡副科长告诉他们，银都花园是35个自然人联合购买了公开出让土地，以自然人开发房地产的形式进行开发的。
据了解，这35个集资建房的自然人大多是当地的企业主，彼此间都认识。当初买地造房是想全部建成排屋，但拍下来以后，才发现，根据规划，这块地必须建一部分高层，才能达标。于是他们建了35幢排屋，一人一栋。多出的高层，按各自的股份划分，自行处置卖掉。
业主买的新房其实是“二手房”
房子建好了，却不能如期交付，经过多次协商，银都花园的“开发商”把交付日期改为2013年3月，尽管大部分业主难以接受，也不肯妥协，但最终又无可奈何。
比延期交房更让业主们恼怒的是，他们在预付了40%的购房款后，签订的购房合同不是商品房销售合同，而是房屋转让合同。这就意味着，银都花园业主购买的新房成了严格意义上的“二手房”。
“因为35栋别墅是集资人自己住的，因此产权证今年6月份就办好了，但7栋小高层的房子是作为商品房销售的，在没有开发公司的情况下，无法办理预售许可证，因此，这批房子的产权证一时难以办下来。”业主卢女士焦急地说，因为没有产权证，银行无法办理按揭手续。
记者从卢女士提供的《银都花园转让合同》上看到，这些合同上签的都是卖方的名字，而所有合同上的卖方，盖的都是叶寿福、蒋爱女等35人的私章，没有房地产开发公司的公章。
而按照房地产相关法律规定，只有具备了土地证和房产证的房子，才能拿到市场上交易。从目前的情况来看，银都花园的房子暂时不可能拿到这两证的。因此，银都花园的业主暂时也就无法拿到房子的产权证。
自然人建房销售，不受建设主管部门监管
“按照法律规定，房地产交易必须具备相应的产权证，像这样作为自然人来开发房地产进行转让的，我们也是第一次碰到。”永康市建设局建筑业管理科相关负责人说，未取得产权证就进行交易的做法虽然违法，但建设主管部门却没法进行处理，因为法律法规中没有相应的规定。
这位负责人说，自然人可以买地建房，但建好后想要销售，却不受建设主管部门的监管。“按照城市房地产经营管理条例，主管部门只能对房地产开发公司开发的房产进行管辖，作为自然人开发的房地产，建设主管部门只能在建设过程中进行相应监管，至于后道的销售，他是作为二手房来买卖的，那就属于民事行为。”
“商品房买卖首先要获得预售许可证，永康银都花园在未获得房地产预售许可证的情况下，就将未验收的房子以转让的形式向社会销售，显然违法。”浙江海浩律师事务所的吴伟清律师说。
但该负责人坦言，自然人开发商没有资质上的门槛，而且还不受预售制度的约束，因为买卖双方签订的不是商品房销售合同，而是适用于二手房交易的房屋转让合同。“所以不需要在我们这里办理预售许可证。”这位负责人说。
银都花园项目被曝可获利上亿元
而事实上，在去年12月，银都花园的房子还没有开发的情况下，就有人私下签订了转让合同。永康市建设局房地产管理科的负责人认为，银都花园的做法，已经违反了相关的法律规定。
昨天傍晚，记者在银都花园找到了一位姓王的别墅业主。这位姓王的业主告诉记者，他的连体别墅有500平方米左右，是以1.2万元/平方米的单价从35位出资自然人当中的一位手里购买的。今年6月，他就提前拿到房子和相关产权手续。“别墅是出资人自住的，办证比较简单，但其他的小高层作为商品房，需要竣工验收，至今也未获得通过。”王先生说。
王先生告诉记者，当初从自然出资人手里购买这套别墅，主要是考虑价格比周边要低一些，比较划算。而由于价格优势，对面7栋小高层商品房还未开发就卖光了。
据了解，这35人当时购买土地花了3亿多元，比挂牌价溢出了一亿多元，而这幢楼盘的开发投入也达到2.7亿元，尽管如此，每位集资人除了可享受一套500—1000多平方米的别墅外，还可以参与该项目赚取的一亿多元红利。
记者多次联系出资人，但几经努力都成徒劳。尽管最后在一位业主的帮助下，打通了一位合伙人的电话，但对方一听是采访，便立即挂断了电话。
对银都花园项目的运作模式，永康本土的开发商意见很大。一位姓李的房产商面对记者时颇有微词。
“他们不仅逃避了政策的监管，税费方面的优惠条件也不是正规的房地产企业可以享受的，这种模式肯定会对其他正规房地产业形成冲突，如果这种模式被多人效仿，对正规的房地产业的冲击不小。”他说。
当地政府近期着手解决银都问题
银都花园35位自然人开发的商品房当作二手房买卖，没有开发门槛，无需向房管部门备案，不受监管，即使没有产权证就卖掉房子，也因为处罚细则的缺失，而不受法律约束，房地产管理法的相关条文被架空。这么一来，自然人开发商的管理漏洞就体现出来了。
浙江海浩律师事务所的吴伟清律师认为，以自然人自己建房，逃避了城市房地产相关法律的监管，容易使购房者的利益受到损害，而购房户在利益受到损害后，维权的难度也较大。“如果自然人建房是自住的，那无可厚非，但如果是拿来销售的，那就必须要到工商部门办理房地产开发许可证或营业执照，否则就涉嫌违法。”
记者从永康市政府获悉，针对银都花园项目，永康市政府已经出面协调此事，近期将组织专家对该楼盘进行验收，尽快为银都业主办理房屋产权证，预计半年左右就会全部办好。记者昨天得知，银都花园已经通过消防验收。
这些，对渴盼和纠结已久的银都花园业主来说，无疑是个好的信号。
