问：去年，为了改善家庭的住房条件，我又购买了一套住宅，按照银行的规定，这套房属于我的第二套住房，在办理贷款时只能办理二套房贷，利率要上浮10%。现在，我手头有了一笔资金，又没有很好的投资方向，因此想提前还贷，不知道这样做是否合算。
通常，我们在决定提前偿还房贷前，要考虑两个问题，第一，我们能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品；第二，未来我们还有借钱的需求没有，借钱可能的利率会比现在的房贷更高吗？
假设你的房贷利率是每年的第一天才调整，那么你现在还必须承担7.755%的房贷利率，这个利率水平的确不算低，尤其是和过去打7折的房贷利率相比，更是高出了不少。目前，市场上稳健类的投资产品，基本上无法获得这么高的收益，如银行的理财产品收益率大多在5%以下，5年期定期储蓄的利率只有4.75%，就算银行上浮10%，也只有5.225%。如果没有其他合适的投资品，提前还贷应该是一种合理的选择。但我们发现，市场上还是有一些产品，可以获得较高的稳定收益，如果能把资金放到这些产品上，选择按原有的计划偿还房贷，可以让我们在资金方面更有灵活性。
这种产品就是我曾经多次提到过的分级基金A份额。以银华金利[0.92 -0.32%](150030)为例，它在基金合同中约定，每年的收益为3.5%+1年定期储蓄利率，今年为7%，与二套房贷的利率7.755%相比，看上去还略低一些，但由于银华金利目前的市场价仅有0.9元，而分红是按1元的面值进行的，因此它今年的实际收益率为7.78%，还略高于房贷的利率。银华金利此前曾进行过一次到点折算，部分收益已经兑现了，因此到年底时，只能再分2.4%，但对应的时间也只有几个月，实际的年化收益率还是7.78%。由于今年已经进行过2次降息，明年银华金利的约定收益将降低到6.5%，但明年的房贷利率同样会降低，5年期房贷利率会降到6.55%，1.1倍的二套房贷利率为7.205%。如果银华金利仍保持现有的折价水平，则其真实的年化收益率为7.22%，同样略高于7.205%。因此，如果你有一定的风险承受能力，能够忍受本金部分的短期波动，你不妨将用这笔资金购买类似银华金利这样的低风险产品，而不要轻易提前还款。
从借二套房贷这件事上看，你的自有资金还有一定的缺口。未来，你仍有可能碰到资金不足的情况，如果你现在把资金还给银行了，到时候再想问银行借就不容易了，借款的利率可能更高，借款的期限也会比较短。如果你把资金留在自己手上，资金缺口就会相对减少。比如，今后你要从事创业活动，缺少资金，你想向银行借创业贷款，银行很可能会因为风险太大而拒绝贷款，就算你拿房产进行抵押贷款，贷款的利率也要上浮很多，至少会比1.1倍要高。更麻烦的事情是，除了房贷外，其他贷款的期限最长都不超过5年，因此，对于还款的压力就比较大。在房贷还款问题上，我们不仅要考虑眼前的利益，更要考虑长远的利益。
受银行资金成本上升的影响，7折房贷基本销声匿迹，85折房贷也在减少，未来房贷利率上浮的比例还会增加，或许未来能借到1.1倍房贷就算幸运的了，以前急于偿还房贷的人，现在来看不是吃亏很多？也许，继续观察一段时间，看看自己的资金需求，看看投资市场的机会，比匆忙提前还贷更稳妥。
